Immobilie sichern vor Zugriff von Dritten
Immobilie sichern hat Priorität. Eine eigene Immobilie steht bei den meisten Menschen an der Spitze der Wunschliste. Ein eigenes Haus gewährt Freiheit, Sicherheit, dient dem Vermögensaufbau und ist nicht zuletzt ein Presitgeobjekt. Doch der meistbeschrittene Weg des Eigentumserwerbs, die Finanzierung über Darlehen, ist auch kritisch zu sehen. Deshalb gilt: Immobilie sichern – aber mit Scharfsinn!
Eine eigene Immobilie auf Pump
Zahlreiche Leute verschulden sich für ihren Traum der eigenen vier Wände. Ein solches Immobiliendarlehen bindet den Erwerber in der Regel ein Leben lang. Meist ist die Laufzeit einer solcher Finanzierungen mehrere Jahrzehnte.
Während eines so langen Zeitraums sind Herausforderungen des Lebens solcher Eigenheimrealisierer schwer voraussagbar. Läuft etwas schief, kann die gesamte Existenz des Eigenheimrealisierers zunichtegemacht werden.
Problemstellung: mangelhaftes über Grundbuchzusammenhänge
Für jedes Grundeigentum gibt es ein Grundbuch. Darin werden alle, mit der Immobilie verbundenen rechtlichen Besonderheiten eingetragen.
Für eine Immobilienfinanzierung verlangt der Finanzieungspartner Sicherheiten. Die erste Absicherung für das geldgebende Institut ist dabei die Liegenschaft selbst. Folglich sichert sich die Bank optimal ab.
Struktur des Grundbuchs
Das Grundbuch besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und den Abteilungen 1 bis 3. Jede Seite besitzt eine Rolle. Die Aufschrift oder das Grundbuch Deckblatt beschreibt, welches das zuständige Amtsgericht ist, welchen Grundbuchbezirk und welche Nummer das Blatt hat. Zusätzlich kann es einen Schließungsvermerk und den Umschreibungsvermerk einschließen. Spezielle Grundbücher sind das Wohnungsgrundbuch, Wohnungserbbaugrundbuch, Teileigentumsgrundbuch oder Erbbaugrundbuch.
Das Bestandsverzeichnis des Grundbuchs führt Grundstücke auf. Es enthält Daten des Katasteramtes. Dieses Kataster ist ein amtliches Register, in dem die Grundstücke unter Nummern aufgeführt werden. Die Karten des Katasteramtes werden nach Gemarkungen eingeteilt. Diese Gemarkung wird erneut in einzelne, fortlaufend nummerierte Flure untergliedert. Für jede Flur wird eine Flurkarte geschaffen, in der unter einer speziellen Nummer Grundstücke geführt werden, die Flurstück oder Parzelle genannt werden.
Rechte im Grundbuch
Im Bestandsverzeichnis werden mit dem Grundstück verbundene Rechte / Grunddienstbarkeiten z.B. Kanalleitungsrechte oder Wegerechte eingetragen. Ebenso enthält das Bestandsverzeichnis die Spalten “Bestand”, “Abschreibungen” und “Zuschreibungen”. In der Spalte Bestand wird festgehelten, von welchem Grundbuch das Grundstück übernommen wurde, ob es durch Aufteilung oder Verbindung – Bestandteilzuschreibung oder Vereinigung entstanden ist. In Spalte Abschreibungen wird die Übertragung des Grundstücks oder Grundstücksanteilen in ein anderes Grundbuchblatt festgehalten.
Einträge der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch
In Abteilung 1 werden Eigentumsverhältnisse dokumentiert, bspw. werden hier Eigentümer und die Grundvoraussetzung der Eintragung eingetragen. Basis des Eintrags können Erbfolge, Auflassung oder Zuschlagsbeschluss im Versteigerungsverfahren sein. Der Begriff Auflassung bedeutet die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer zum Übergang des Eigentums. Wegen dieser Eintragung der Auflassung wird ersichtlich, wann ein Eigentumsübergang geschehen ist.
Dokumentationen zu Beschränkungen und Lasten
In Abteilung 2 werden Lasten und Beschränkungen des Grundstücks festgehalten. Eine Ausnahme bildet das Grundpfandrecht. Dieses wird in Abteilung 3 eingetragen. Unter Lasten fallen Umstände wie das Erbbaurecht, Nießbrauch, Vorkaufsrechte oder Reallasten. Beschränkungen umfassen beispielsweise Insolvenz- oder Zwangsversteigerungsvermerke.
Einträge über Grundschulden und Grundpfandrechte
In Abteilung 3 des Grundbuches werden Grundpfandrechte eingetragen. Dazu gehören z. B. auch die Grundschulden, die entstehen, wenn eine Immobilienfinanzierung aufgenommenwird und das Grundeigentum als Sicherheit dient. Neben der Grundschuld vermerkt die Abteilung 3 gleichfalls alles zur Hypothek und Rentenschuld mitsamt der sich auf diese Rechte beziehenden Widersprüche, Vormerkungen und Veränderungen.
Die in den Abteilungen 1 und 2 vermerkten Rechte besitzen eine Rangfolge. Das Recht, welches als erstes eingetragen wurde, steht an erster Rangstelle und geht allen darauf folgenden Rechten vor. Die Rangfolge wird durch das Datum der Eintragung besiegelt, wobei es nicht relevant ist, ob die entsprechende Eintragung in Abteilung 2 oder 3 erfolgt. Ein in Abteilung 2 eingetragenes Recht früheren Datums steht also einem in Abteilung 3 vermerkten Recht späteren Datums vor.
Wertigkeit der Rechte
Es ist faszinierend, wie kommt es, dass sich eine Bank oder Sparkasse bei einer Fremdfinanzierung bei der Sicherung der Immobilie über Grundschulden damit zufriedenstellt, zum Beispiel eine Grundschuld in Abteilung 3 zu vermerken. Der Eigentumseintrag in Abteilung 1 ist für ein Kreditinstitut offensichtlich kein Recht, das den Besicherungsabsichten des Instituts im Wege ist. In der Tat ist die Eintragung des Eigentümers in Abteilung 1 ein wichtiger psychologischer Aspekt, denn der Kunde bekommt dadurch ein gutes Gefühl und die Illusion aufgezeigt, die Liegenschaft gehöre jetzt ihm. Die rechtliche Auswirkung ist eher, dass die vermerkten Grundpfandrechte gegenüber dem in Abteilung 1 festgehaltenen Eigentümer durchsetzbar sind. Daraus kann gefolgert werden, dass es dem der Bank oder Sparkasse gar nicht um die Liegenschaft geht, sondern das verliehene Geld vom Eigentümer einzufordern.
Gewichtung der Einträge in Abteilungen 2 und 3
Das Grundpfandrecht der Bank oder Sparkasse geht allem vor, so lange es in den Abteilungen 2 und 3 keine vorrangigen Rechte gibt. Dementsprechend besteht eine Bank oder Sparkasse auch darauf, Grundpfandrechte an erster Rangstelle eintragen zu lassen. Wenn das nicht ermöglicht wird, wird eine Immobilienfinanzierung vom Institut nicht begleitet.
Vermerk in Abteilung 1 nur Kosmetik?
Wer eine Immobilie hat und als Eigentümer in Abteilung 1 steht, hat dadurch noch lange nicht die Gewissheit, dass diese Immobilie ihm auch für immer gehört. In Zeiten finanzieller Notlagen durch Pflegebedürftigkeit, Krankheit, Unfall oder anderen Umständen mit Liquiditätsengpässen, wird Eines spürbar.Wenn der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen nicht nachkommt, kann ein Institut mithilfe dieser Grundpfandrechte die Verwertung der Immobilie veranlassen. Der Eigentümer kann das nicht abwenden.
Selbst abbezahlte Immobilien sind kein Garant dafür, dass diese dem Eigentümer nicht weggenommen werden. Selbständige etwa, die in der Rechtsform einesEinzelunternehmens oder einer Personengesellschaft arbeiten, haften mit ihrem privaten Vermögen. Geht einmal etwas schief, können Gläubiger zur Durchsetzung ihrer Forderung Pfandrechte im Grundbuch eintragen lassen. Auch in diesem Fall kann dann das Objekt zwangsverwertet werden.
Immobilie sichern mit Hilfe des Grundbuches
Grundeigentum ist so lange in Gefahr, wie der Eigentümer selbst in Abteilung 1 des Grundbuches eingetragen ist. Die Lösung liegt also auf der Hand. Das Objekt müsste an eine Person, Gesellschaft oder Stiftung veräußert oder übertragen werden, die dann als Eigentümer in Abteilung 1 steht.
Simultan kann das Objekt zurückerworben werden, aber nicht direkt, sondern erst in der Zukunft. Das ist realisierbar durch ein Kaufangebot mit einer Kaufoption, die in der Zukunft ausgeübt werden kann.
Diese Vorgehensweise wird im Grundbuch in Abteilung 2 über eine Auflassungsvormerkung mit einer Kaufoption vermerkt. So lange die Kaufoption nicht ausgeübt wird, ist die Immobilie geschützt vor Zugriff.
Mit dem neuen Eigentümer könnte ein Mietvertrag geschlossen werden. Auf diese Weise ist man dann Mieter im eigenen Haus und über die Zahlung des Kaufpreises ist Liquidität vorhanden. Außerdem steht die Auflassungsvormerkung an erster Rangstelle. Damit muss der Begünstigte jedes weitere Recht, was möglicherweise eingetragen werden soll, genehmigen und steht im Rang hintenan. Das Grundbuch ist damit safe, das Objekt geschützt.
Ein Wohnrecht eintragen und die Immobilie sichern
Die Eintragung eines Wohnrechts stellt eine weitere Maßnahme zur Sicherung einer Immobilie dar. Dabei sollte darauf geachtet werden, dass das Wohnrecht lebenslang, nicht übertragbar und nicht widerrufbar ist. Mit der Eintragung eines Wohnrechts wird das Objekt quasi unveräußerlich und total unattraktiv für Gläubiger.
Eine Kombination macht den Unterschied
Die Kombination aus Auflassungsvormerkung mit einer Kaufoption in Verbindung mit einem Wohnrecht ist wie ein Safe für die Liegenschaft. Die Liegenschaft ist als Pfändungsobjekt für eventuelle Gläubiger unbrauchbar. Das Objekt ist sicher.
Vermögensschutz auf ganzer Linie mit dem Fürstentum Liechtenstein
Die Immobilie zu sichern, ist nur eine Komponente beim Vermögensschutz. Auch andere Werte wie Fonds, Aktien, Edelmetalle usw. sollten gesichert werden. Dazu gibt es einen Beitrag auf meiner Website über einen Zugangsweg in das Fürstentum Liechtenstein.
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Bildrechte: Michael Sielmon