Eigenes Haus schützen vor Fremdzugriff
Eigenes Haus schützen ist wichtig. Eine eigene Immobilie steht bei den meisten Menschen an der Spitze der ToDo-Liste. Ein eigenes Haus spendet Sicherheit, Freiheit, vollzieht Vermögensaufbau und ist natürlich auch Balsam für das eigene Ego. Doch der häufigste Weg zum Erwerb einer eigenen Immobilie über Aufnahme von Darlehen, ist auch kritisch zu sehen. Deshalb gilt: eigenes Haus schützen – aber mit Verstand!
Die eigenen vier Wände auf Kredit
Viele Menschen verschulden sich für ihren Traum eines Eigenheims. Ein Immobilienkredit begleitet den Besitzer in der Regel ein Leben lang. Oft zieht sich eine Immobilienfinanzierung über mehrere Jahrzehnte.
Während dieser langen Zeit sind mögliche Probleme im Verlauf des Lebens dieser erwerber kaum vorhersagbar. Geht plötzlich etwas krumm, kann das die gesamte Existenz des Eigenheimrealisierers zerstören.
Herausforderung: Wissen zum Grundbuch
Für jedes Grundeigentum existiert ein Grundbuch. In diesem werden sämtliche, mit dem Grundeigentum verbundenen Rechte eingetragen.
Bei einer Eigenheimfinanzierung erwartet der Kreditgeber Sicherheiten. Die wichtigste Absicherung für das geldgebende Institut ist die Immobilie selbst. Damit sichert die Bank die Forderung optimal ab.
Aufbau des Grundbuchs
Das Grundbuch besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und den Abteilungen 1 bis 3. Jede Seite hat ihre Funktion. Die Aufschrift oder das Deckblatt benennt das zuständige Amtsgericht, zeigt, welchen Grundbuchbezirk und welche Nummer das Blatt hat. Zusätzlich kann es einen Schließungsvermerk und den Umschreibungsvermerk tragen. Besondere Grundbücher sind das Teileigentumsgrundbuch, Wohnungserbbaugrundbuch, Erbbaugrundbuch oder Wohnungsgrundbuch.
Das Bestandsverzeichnis des Grundbuchs führt Grundstücke auf. Es enthält Informationen des Katasteramtes. Dieses Kataster ist ein amtliches Verzeichnis, in dem Liegenschaften mit Nummern geführt sind. Die Karten des Katasteramtes werden in Gemarkungen eingeteilt. Diese Gemarkung wird erneut in einzelne, fortlaufend nummerierte Flure untergliedert. Für jede Flur wird eine Flurkarte geschaffen, in der unter einer speziellen Nummer Grundstücke geführt werden. Diese wereden Flurstück bzw Parzelle genannt.
Rechte im Grundbuch
Im Bestandsverzeichnis können mit dem Grundstück verbundene Rechte / Grunddienstbarkeiten z.B. Kanalleitungsrechte oder Wegerechte vermerkt werden. Ebenso enthält das Bestandsverzeichnis die Spalten Abschreibungen, Bestand und Zuschreibungen. In Spalte Bestand wird vermerkt, von welchem Grundbuch das Grundstück übernommen wurde, ob es mittels Teilung oder Verbindung – Bestandteilzuschreibung oder Vereinigung entstanden ist. In Spalte Abschreibungen wird die Übermittlung des Grundstücks oder Grundstücksanteilen in ein anderes Grundbuchblatt eingetragen.
Eintragungen über Eigentumsverhältnisse im Grundbuch
In Abteilung 1 werden die Eigentumsverhältnisse dokumentiert, beispielsweise werden hier die Eigentümer und die Vorbedingung der Eintragung eingetragen. Grundvoraussetzungen des Eintrags können Erbfolge, Auflassung oder ein Zuschlagsbeschluss im Versteigerungsverfahren sein. Der Begriff Auflassung heißt die Einigung zwischen den Parteien bei einem Verkauf für den Übergang des Eigentums. Dank dieser Eintragung der Auflassung wird nachvollziehbar, zu welcher Zeit ein Eigentumswechsel geschehen ist.
Dokumentationen über Beschränkungen und Lasten
In Abteilung 2 werden Lasten und Beschränkungen des Grundstücks dokumentiert, mit Ausnahme des Grundpfandrechts, die in Abteilung 3 eingetragen werden. Unter Lasten fallen Umstände wie das Erbbaurecht, Nießbrauch, Vorkaufsrechte oder Reallasten. Beschränkungen umfassen beispielsweise Insolvenz- oder Zwangsversteigerungsvermerke.
Einträge über Grundschulden und Grundpfandrechte
Grundpfandrechte findet man in Abteilung 3 des Grundbuches. Dazu gehören zum Beispiel auch die Grundschulden, die zustandekommen, wenn eine Baufinanzierung aufgenommenwird und das Grundeigentum für die Sicherung herangezogen wird. Anliegend der Grundschuld vermerkt die Abteilung 3 ebenfalls alles zur Hypothek und Rentenschuld inklusive der sich auf diese Rechte beziehenden Veränderungen, Vormerkungen und Widersprüche.
Die in den Abteilungen 1 und 2 festgehaltenen Rechte verfügen über eine Rangfolge. Das ersteingetragene Recht steht an erster Rangstelle und geht damit sämtlichen darauf folgenden Rechten vor. Die Rangfolge wird durch das Datum der Eintragung besiegelt, wobei es nicht von Bedeutung ist, ob die entsprechende Eintragung in den Abteilungen 2 oder 3 erfolgte. Ein in Abteilung 2 eingetragenes Recht früheren Datums steht also einem in Abteilung 3 festgehaltenen Recht späteren Datums vor.
Welche Rechte sind schwerwiegender?
Es darf hinterfragt werden, aus welchem Grund sich eine Bank oder Sparkasse bei der Besicherung einer Finanzierung mit der Immobilie durch Grundschulden damit einverstanden ist, beispielsweise eine Grundschuld in Abteilung 3 zu vermerken. Der Eigentumsvermerk in Abteilung 1 scheint für eine Bank oder Sparkasse offensichtlich kein Recht, welches den Besicherungsabsichten des Kreditinstituts im Wege steht. In der Tat ist die Eintragung des Eigentümers in Abteilung 1 ein enormer psychologischer Gesichtspunkt, denn der Käufer bekommt in Folge dessen ein gutes Gefühl und die Illusion vermittelt, die Immobilie gehöre bereits ihm. Der rechtliche Effekt ist vielmehr, dass die hinterlegten Grundpfandrechte gegenüber dem in Abteilung 1 eingetragenen Eigentümer durchsetzbar sind. Daraus kann geschlossen werden, dass es dem dem Kreditinstitut gar nicht um die Immobilie geht, sondern das geliehene Geld gegenüber dem Eigentümer einzufordern.
Gewichtung der Einträge in Abteilungen 2 und 3
Das Grundpfandrecht der Bank oder Sparkasse geht allem vor, so lange es in den Abteilungen 2 und 3 keine vorrangigen Rechte gibt. Daher pocht eine Bank oder Sparkasse auch darauf, Grundpfandrechte an erster Rangstelle einzutragen. Wenn das nicht möglich ist, wird eine Immobilienfinanzierung von der Bank oder Sparkasse nicht begleitet.
Ist der Vermerk in Abteilung 1 nur Kosmetik?
Wer eine Immobilie hat und als Eigentümer in Abteilung 1 steht, hat dadurch noch lange nicht die Gewissheit, dass diese Immobilie ihm auch für immer gehören wird. In Zeiten finanzieller Zwangslagen durch Pflegebedürftigkeit, Krankheit, Unfall oder anderen Umständen mit Liquiditätsnöten, wird Eines spürbar.Wenn der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen nicht nachkommt, kann der Geldgeber mithilfe dieser Grundpfandrechte die Verwertung der Immobilie veranlassen. Der Eigentümer kann das nicht verhindern.
Jedoch auch abbezahlte Immobilien sind kein Garant dafür, dass selbige dem Eigentümer nicht weggenommen werden. Selbständige etwa, welche in der Rechtsform eines Einzelunternehmens oder einer Personengesellschaft schaffen, haften mit ihrem privaten Vermögen. Geht einmal etwas schief, dürfen sich die Gläubiger zur Durchsetzung ihrer Forderung mit Pfandrechten im Grundbuch eintragen lassen. Auch in diesem Fall kann dann die Liegenschaft zwangsverwertet werden.
Eigenes Haus schützen mit Hilfe des Grundbuches
Eine Immobilie ist so lange in Gefahr, wie der Eigentümer selbst in Abteilung 1 des Grundbuches eingetragen ist. Die Lösung liegt also auf der Hand. Die Immobilie könnte an eine unantastbare Person, Gesellschaft oder Stiftung veräußert oder übertragen werden, die dann als Eigentümer in Abteilung 1 eingetragen wird.
Gleichzeitig kann das Grundeigentum zurückgekauft werden, nur nicht unmittelbar, stattdessen erst in der Zukunft. Das ist realisierbar durch ein Kaufangebot mit einer Kaufoption, welche zukünftig ausgeübt werden kann.
Diese Verfahrensweise wird im Grundbuch in Abteilung 2 über eine Auflassungsvormerkung mit einer Kaufoption vermerkt. Wenn die Kaufoption nicht ausgeübt wird, ist das Grundeigentum geschützt vor dem unerwünschten Zugriff Dritter.
Mit dem neuen Eigentümer kann ein Mietvertrag geschlossen werden. So ist man Mieter im eigenen Heim und durch die Zahlung des Kaufpreises ist Liquidität vorhanden. Im Übrigen steht die Auflassungsvormerkung an erster Rangstelle. Damit muss der Begünstigte jedes andere Recht, was vielleicht eingetragen werden soll, genehmigen und steht im Rang dahinter. Das Grundbuch ist damit safe, die Liegenschaft geschützt.
Wohnrecht vermerken und eigenes Haus schützen
Die Eintragung eines Wohnrechts stellt eine weitere Maßnahme zur Sicherung einer Immobilie dar. Das Wohnrecht sollte dabei lebenslang, nicht übertragbar und nicht widerrufbar sein. Mit der Eintragung eines Wohnrechts wird das Objekt quasi unverkäuflich und unattraktiv für Gläubiger.
Eine Kombination ergibt Sinn
Eine Auflassungsvormerkung mit einer Kaufoption in Verbindung mit einem Wohnrecht ist wie ein Safe für das Objekt. Die Liegenschaft ist als Pfändungsobjekt für eventuelle Gläubiger unbrauchbar. Die Liegenschaft ist geschützt.
Vermögensschutz auf ganzer Linie mit dem Fürstentum Liechtenstein
Die Immobilie zu sichern, ist nur eine Komponente beim Vermögensschutz. Auch andere Werte wie Fonds, Aktien, Edelmetalle usw. sollten gesichert werden. Dazu gibt es einen Beitrag auf meiner Website über einen Zugangsweg in das Fürstentum Liechtenstein.
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