Aktienmarkt überbewertet und die Investoren kümmert es nicht. Die Situation erinnert an das Anlegerverhalten während der Dotcom-Blase Anfang des Jahrtausends. Doch die Situation ist heute ein wenig anders als damals und deshalb ist erhöhte Wachsamkeit ein guter Wegbegleiter.

Ende der 1990ger Jahre, Anfang 2000 war der Hype um das Internet bereits in vollem Gange. Das Internet war etwas noch nie Dagewesenes. Man konnte in Sekunden aktuelle Nachrichten erhalten, E-Mails versenden und online bestellen. Das neue Medium schien in seinen Möglichkeiten grenzenlos und feuerte die Fantasie der Anleger an.

Es war nebensächlich, was ein Unternehmen machte. Wenn es etwas mit dem Internet zu tun hatte, mussten die Aktien steigen. Mit dieser Einstellung wurde damals investiert. Fundamentale Daten waren unwichtig. Man kaufte Aktien, weil alle es taten und man dabei sein wollte. Angefeuert durch die Werbekampagne der Telekom mit Liebling Kreuzberg Manfred Krug, der schließlich „Anwalt“ war und es wissen musste, kaufen die Menschen die T-Aktie als gäbe es kein Morgen. Dass Manfred Krug nur Schauspieler war und eine Rolle spielte – egal…

Dann platze die Blase und tausende Anleger holten sich eine blutige Nase. Nur wenige der damaligen Hoffnungsträger existieren heute noch. Die meisten Tech-Firmen von damals sind heute verschwunden, andere setzten auf falsche Trends und verpassten den Anschluss. Unsummen von Anlegergeld wurden damals vernichtet.

Aktienmarkt überbewertet durch riesigen Liquiditätszustrom

Heute haben wir eine epische Geldmengenausweitung, die sich über den Zufluss von Liquidität auch auf die Aktienmärkte auswirkt. Das frische Geld muss schließlich investiert werden. Die Deutschen sind ein vorsichtiges Volk. Wenn Krise in der Luft liegt, legen Sie etwas für schlechte Zeiten zurück; auch in Aktien.

Die Zentralbanken auf der Welt erschaffen Geld in gewaltigen Dimensionen. Die meisten Staaten sind überschuldet. Die Zinsen sind im Keller, und das ist gut so. Denn wenn wir die Euro-Zone nehmen, kann es bei der gewaltigen Verschuldung gar keine Zinserhöhungen ohne dramatische Folgen für Regierungen geben.

Schwächere Volkswirtschaften würden durch nur ein Prozent Zinserhöhung ihre Zinsen nicht zahlen können. Staatspleiten wären das Resultat. Und da die EU eine Schuldenunion ist, wäre das der Windstoß, der das gesamte Euro-Kartenhaus zusammenstürzen lassen könnte. Also sitzt die Europäische Zentralbank in der Zwickmühle.

Zinsen steigen, wenn die Geldmenge zurückgeht. Und da steigende Zinsen unerwünscht sind, fährt die EZB mit ihrem QE-Ankaufprogramm fort und bringt immer mehr neues Geld in die Märkte. Es bildete sich eine gewaltige Blase im Anleihenmarkt, die sich auf nahezu alle Assetklassen ausgeweitet hat. Viel frische Liquidität feuert Investoren an, Aktien, Immobilien oder auch Kryptowährungen zu kaufen. Wer derzeit also Aktien, Immobilien oder Kryptowährungen kauft, bezahlt sehr hohe Preise.

Immobilien sind im Bundesdurchschnitt mittlerweile fast doppelt zu teuer wie zur Einführung des Euro. Geblendet von billigen Krediten kaufen die Menschen viel zu teure Immobilien. Der damit verbundenen Risiken sind sie sich nicht bewusst.

Schleichende Enteignung nimmt Fahrt auf

Die Inflation steigt seit Jahresbeginn stetig an und schmälert Guthaben auf Konten oder Ansprüche aus Lebens- und Rentenversicherungen. Zahlreiche Banken in Deutschland verlangen schon Strafzinsen für Guthaben ab 10.000 Euro.

Das ist doppelt hart für die Deutschen, die ihr Geld auf Konten sicher wähnen. Vielen ist gar nicht bewusst, dass sie enteignet werden, denn auf den Konten bleiben nur die Zahlen erhalten, die Kaufkraft jedoch nicht. Das merkt der Anleger spätestens, er für sein Geld etwas kaufen möchte.

Vor einem Crash wird bereits seit Jahren von Experten gewarnt. Allerdings muss aktuell niemand ein Experte sein, um die aktuelle Situation zu erkennen. Was kann also passieren? Wenn der Bankensektor fällt, steht die Regierung vor der Entscheidung: Retten oder die Pleiten hinnehmen.

Die Bafin hat im November bereits Personal zur Abwicklung von insolventen Banken eingestellt. Es sieht also ganz danach aus, dass die Regierung dieses Mal nicht den gesamten Bankensektor mit Steuergeldern retten kann. Die Regierung hat mit massiven Steuerausfällen zu kämpfen, während sie viel Geld für Corona-Hilfen ausgibt. Der Haushalt ist also mehr als angespannt.

Fällt der Bankensektor, könnte die Anleiheblase kollabieren und die Geldmenge in kürzester Zeit schrumpfen lassen. Das hätte dann schnelle Zinserhöhungen zur Folge, die die schwächeren Euro-Staaten in Schwierigkeiten bringen würden.

Die andere Möglichkeit, die Regierung rettet die Banken. Das geht natürlich nur mit weiterer massiver Verschuldung, was die Situation kaum bessern würde. Mehr neues Geld zieht mehr Inflation nach sich. Diese könnte sich immer weiter verstärken und zu einer galoppierenden Inflation werden. Dann heißt es: Macht´s gut, Ersparnisse!

Und was die Aktien betrifft, die bieten auch keinen sicheren Hafen, denn der Markt ist stark überbewertet. Der Buffet Indikator für den US-Aktienmarkt weist eine Überhitzung des Marktes von über 88 Prozent im Bezug zur langfristigen Trendlinie. Der US-Aktienmarkt liegt bei 228 Prozent beim Verhältnis des Marktwerts zum BIP der Vereinigten Staaten.

Im Vergleich dazu, die Dotcom-Blase lag in diesem Verhältnis nur bei 71 Prozent und hat nach ihrem Platzen Milliardenvermögen vernichtet. Der Aktienmarkt in den USA ist also dreimal stärker überbewertet als zur Dotcom-Blase. Und als eine der größten Volkswirtschaften der Welt würde das Platzen dieser Aktienblase entsprechende Auswirkungen auf alle anderen Märkte der Welt nach sich ziehen.

Doch in Zeiten überbewerteter Märke gibt es eine Oase der Sicherheit. Edelmetalle sind unterbewertet und derzeit sehr günstig zu haben. Vereinbaren Sie einen Termin und reden wir darüber.

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Immobilie schützen hat Priorität. Die eigenen vier Wände stehen bei den meisten Menschen auf der ToDo-Liste. Ein Eigenheim spendet Freiheit, Sicherheit, vollzieht Vermögensaufbau und ist nicht zuletzt ein Statussymbol. Doch der üblichste Weg zum Erwerb einer eigenen Immobilie, die Finanzierung über Darlehen, ist alles andere als sicher. Deshalb gilt: Immobilie schützen – aber mit Grips!

Eine eigene Immobilie auf Pump

Eine Vielzahl Menschen verschulden sich für ihren Traum der eigenen vier Wände. Ein solches Immobiliendarlehen bindet den Besitzer in der Regel sein gesamtes Berufsleben. Oft zieht sich eine Immobilienfinanzierung über mehrere Jahrzehnte.

Während so einer langen Zeitspanne sind mögliche Probleme im Laufe des Lebens der erwerber selten voraussagbar. Läuft dann etwas krumm, kann die gesamte Existenz des Eigenheimrealisierers auf dem Spiel stehen.

Problematik: Wissen über das Grundbuch

Jede Immobilie besitzt ein Grundbuch. Darin werden alle, mit der Liegenschaft verbundenen rechtlichen Besonderheiten zusammengetragen.

Für eine Immobilienfinanzierung benötigt der Kreditgeber Sicherheiten. Die wichtigste Absicherung für den Finanzieungspartner ist dabei die Liegenschaft selbst. Deshalb sichert das geldgebende Institut die Forderung optimal ab.

Struktur des Grundbuchs

Das Grundbuch besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und den Abteilungen 1 bis 3. Jede Seite hat ihre Aufgabe. Die Aufschrift oder das Deckblatt benennt das zuständige Amtsgericht, zeigt, welchen Grundbuchbezirk und welche Nummer das Blatt hat. Zusätzlich kann es einen Schließungsvermerk und den Umschreibungsvermerk beinhalten. Spezielle Grundbücher sind das Wohnungserbbaugrundbuch, Erbbaugrundbuch, Wohnungsgrundbuch oder Teileigentumsgrundbuch.

Im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs werden Grundstücke aufgeführt. Es enthält Daten des Katasteramtes. Dieses Kataster ist ein amtliches Verzeichnis, in dem Liegenschaften mit Nummern geführt werden. Die Karten des Katasteramtes werden in Gemarkungen eingeteilt. Diese Gemarkung wird nochmals in einzelne, fortlaufend nummerierte Flure eingeteilt. Für jede Flur wird eine Flurkarte erstellt, in der unter einer besonderen Nummer Grundstücke geführt werden, die Flurstück oder Parzelle genannt werden.

Welche Rechte werden im Grundbuch eingetragen?

Im Bestandsverzeichnis können mit dem Grundstück verbundene Rechte / Grunddienstbarkeiten z.B. Kanalleitungsrechte oder Wegerechte eingetragen werden. Ebenso enthält das Bestandsverzeichnis die Spalten “Abschreibungen”, “Zuschreibungen” und “Bestand”. In der Spalte Bestand wird vermerkt, von welchem Grundbuch das Grundstück übernommen wurde, ob es mittels Teilung oder Verbindung – Bestandteilzuschreibung oder Vereinigung entstanden ist. In Spalte Abschreibungen wird der Transfer des Grundstücks oder Grundstücksanteilen in ein anderes Grundbuchblatt festgehalten.

Vermerke über Eigentumsverhältnisse im Grundbuch

In Abteilung 1 werden Eigentumsverhältnisse festgehalten, beispielsweise werden an dieser Stelle der Eigentümer und die Vorbedingung der Eintragung vermerkt. Basis der Dokumentation können Auflassung, Erbfolge oder Zuschlagsbeschluss im Versteigerungsverfahren sein. Der Begriff Auflassung beschreibt dabei die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Übergang des Eigentums. Dank der Eintragung der Auflassung wird ersichtlich, zu welcher Zeit ein Eigentumsübergang geschehen ist.

Dokumentationen über Beschränkungen und Lasten

In Abteilung 2 werden Lasten und Beschränkungen des Grundstücks eingetragen. Eine Ausnahme bildet das Grundpfandrecht. Dieses wird in Abteilung 3 eingetragen. Unter Lasten fallen Umstände wie Nießbrauch, Vorkaufsrechte, Reallasten oder das Erbbaurecht. Beschränkungen umfassen beispielsweise Zwangsversteigerungs- oder Insolvenzvermerke.

Einträge über Grundpfandrechte und Grundschulden

In Abteilung 3 des Grundbuches werden Grundpfandrechte eingetragen. Dazu gehören z. B. auch die Grundschulden, die entstehen, wenn eine Baufinanzierung aufgenommenwird und das Objekt für die Besicherung herangezogen wird. Neben der Grundschuld hinterlegt die Abteilung 3 gleichfalls alles zur Hypothek und Rentenschuld einschließlich der sich auf diese Rechte beziehenden Widersprüche, Vormerkungen und Veränderungen.

Die in den Abteilungen 1 und 2 festgehaltenen Rechte haben eine Rangfolge. Das Recht, welches als erstes eingetragen wurde, steht an erster Rangstelle und geht sämtlichen darauf folgenden Rechten vor. Die Rangfolge wird durch das Datum der Eintragung deutlich, wenngleich es nicht erheblich ist, ob die entsprechende Eintragung in den Abteilungen 2 oder 3 erfolgte. Ein in Abteilung 2 dokumentiertes Recht früheren Datums steht also einem in Abteilung 3 festgehaltenen Recht späteren Datums vor.

Welche Rechte wiegen schwerer?

Es darf hinterfragt werden, weshalb sich eine Bank oder Sparkasse bei der Besicherung einer Finanzierung mit der Immobilie mittels Grundschulden damit einverstanden ist, zum Beispiel eine Grundschuld in Abteilung 3 hinterlegen zu lassen. Der Eigentumseintrag in Abteilung 1 scheint für ein Kreditinstitut offensichtlich kein Recht, das den Besicherungsabsichten der Bank oder Sparkasse im Wege steht. Praktisch ist der Vermerk des Eigentümers in Abteilung 1 ein wichtiger psychologischer Gesichtspunkt, denn der Käufer bekommt in Folge dessen ein gutes Gefühl und die Illusion aufgezeigt, die Immobilie gehöre bereits ihm. Der tatsächliche Effekt ist eher, dass die festgehaltenen Grundpfandrechte gegenüber dem in Abteilung 1 vermerkten Eigentümer durchsetzbar sind. Daraus kann geschlossen werden, dass es dem dem Kreditinstitut überhaupt nicht um die Liegenschaft geht, sondern das geliehene Geld vom Eigentümer einzufordern.

Gewichtung der Einträge in Abteilungen 2 und 3

Das Grundpfandrecht des Kreditinstituts geht allem vor, so lange es in den Abteilungen 2 und 3 keine vorrangigen Rechte gibt. Deshalb besteht eine Bank oder Sparkasse auch darauf, Grundpfandrechte an erster Rangstelle einzutragen. Wenn das nicht möglich ist, wird eine Immobilienfinanzierung von der Bank oder Sparkasse abgelehnt.

Eintrag in Abteilung 1 nur Show?

Wer eine Immobilie hat und als Eigentümer in Abteilung 1 steht, hat dadurch noch lange nicht die Sicherheit, dass diese Liegenschaft ihm auch für immer gehören wird. In Phasen finanzieller Problemsituationen durch Pflegebedürftigkeit, Krankheit, Unfall oder anderen Umständen mit Liquiditätsnot, wird Eines deutlich.Wenn der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen nicht nachkommen kann, darf eine Bank oder Sparkasse von diesen Grundpfandrechten Gebrauch machen und die Verwertung der Immobilie anstreben. Der Eigentümer kann das nicht unterbinden.

Jedoch auch abbezahlte Immobilien sind kein Garant dafür, dass selbige dem Eigentümer nicht weggenommen werden. Selbständige zum Beispiel, welche als Einzelunternehmen oder in einer Personengesellschaft schaffen, haften mit ihrem Privatvermögen. Geht einmal etwas krumm, können sich die Gläubiger zur Durchsetzung ihrer Forderung mit Pfandrechten im Grundbuch eintragen lassen. Auch an diesem Punkt kann dann die Immobilie zwangsverwertet werden.

Immobilie schützen mit Hilfe des Grundbuches

Eine Liegenschaft ist so lange in Gefahr, wie der Eigentümer selbst in Abteilung 1 des Grundbuches steht. Die Lösung liegt also auf der Hand. Die Immobilie sollte an eine unantastbare Person, Gesellschaft oder Stiftung verkauft werden, die dann als Eigentümer in Abteilung 1 steht.

Gleichzeitig kann das Objekt zurückerworben werden, aber nicht unmittelbar, sondern erst in der Zukunft. Das ist realisierbar durch ein Kaufangebot mit einer Kaufoption, die in der Zukunft ausgeübt werden kann.

Diese Verfahrensweise wird im Grundbuch in Abteilung 2 über eine Auflassungsvormerkung mit einer Kaufoption eingetragen. Falls die Kaufoption nicht ausgeübt wird, ist die Immobilie sicher vor Zugriff.

Mit dem neuen Eigentümer könnte ein Mietvertrag geschlossen werden. So ist man Mieter im eigenen Haus und über die Zahlung des Kaufpreises ist Kapital vorhanden. Noch dazu steht die Auflassungsvormerkung an erster Rangstelle. Folglich muss der Begünstigte jedes weitere Recht, was möglicherweise eingetragen werden soll, genehmigen und steht im Rang hintenan. Das Grundbuch ist damit safe, die Immobilie geschützt.

Wohnrecht eintragen und die Immobilie schützen

Die Eintragung eines Wohnrechts ist eine zusätzliche Maßnahme zur Sicherung einer Immobilie. Das Wohnrecht sollte dabei lebenslang, nicht übertragbar und nicht widerrufbar sein. Mit der Eintragung eines Wohnrechts wird die Liegenschaft quasi unveräußerlich und unattraktiv für Gläubiger.

Eine Kombination ist Trumpf

Die Verknüpfung aus Auflassungsvormerkung mit einer Kaufoption in Verbindung mit einem Wohnrecht ist wie ein Safe für das Objekt. Das Objekt ist als Pfändungsobjekt für eventuelle Gläubiger unbrauchbar. Die Immobilie ist geschützt.

Vermögensschutz auf ganzer Linie mit dem Fürstentum Liechtenstein

Die Immobilie zu sichern, ist nur eine Komponente beim Vermögensschutz. Auch andere Werte wie Fonds, Aktien, Edelmetalle usw. sollten gesichert werden. Dazu gibt es einen Beitrag auf meiner Website über einen Zugangsweg in das Fürstentum Liechtenstein.

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Bildrechte: Michael Sielmon

Rentenlücke, ein geflügeltes Wort. Aber was bedeutet das genau? Jannes ist Berufseinsteiger, er hat sein Studium als Betriebswirt abgeschlossen und einen guten Job in einer bekannten Wirtschaftsberatungskanzlei erhalten. Das Geld stimmt und die Tätigkeit macht Jannes sehr viel Freude. Als Betriebswirt, also Wirtschaftsexperte, fühlt sich Jannes in der Lage, seine Vorsorge selbst in die Hand zu nehmen und den für ihn geeigneten Weg zu beschreiten.

Doch wie sich zeigt, ist ein Wirtschaftsstudium kein Garant dafür, die besten Produktlösungen für sich zu finden. Zu groß ist das Angebot und zu vielschichtig ist das Thema. Doch, dass etwas getan werden muss, steht für Jannes fest. Bereits aktuell ist die Situation zu beobachten, dass Senioren nicht mit ihrem Geld auskommen. Immer mehr Senioren arbeiten nebenbei. Ende letzten Jahres (2016) waren über 1.000.000 Personen in einer geringfügigen Beschäftigung über 65 Jahre alt, Tendenz steigend!

Rentenlücke ist jetzt schon groß

Immer mehr Senioren müssen Grundsicherung beantragen. Das ist dann eine besonders bittere Pille, denn gegebenenfalls vorhandene private Zusatzvorsorge hat offensichtlich nicht ausgereicht und wird nun auf die Grundsicherung angerechnet. Aktuellen Zahlen zufolge, erhalten ca. eine halbe Million Senioren die Grundsicherung, weil deren Rente geringer als das Sozialhilfeniveau ausfällt.

Jannes informiert sich regelmäßig über dieses Thema und nimmt seine private Vorsorge sehr ernst. Doch auch er, jemand, der sich in wirtschaftlichen Zusammenhängen auskennt, muss erkennen, dass zwischen Theorie und Praxis oft Welten liegen. Nachdem er sich also in unterschiedliche Richtungen informiert hat, stellt er fest, dass eine nachhaltige Vorsorge nicht auf Geldwerten aufgebaut sein kann. Ein ausgewogenes Portfolio aus Immobilien, Edelmetallen, Rohstoffen und Unternehmensbeteiligungen erscheint ihm als sinnvolle Strategie. Und da es vom Gesetzgeber her nicht erlaubt ist, solche Produkte aufgrund ihrer Risiken für die Altersvorsorge zu vermitteln, muss er seinem Berater und Vermittler einen abweichenden Abschlussgrund mitteilen.

Mit den Standardlösungen lässt sich die Rentenlücke nicht lösen

Wer heute noch glaubt, mit Lebensversicherung & Co. etwas für´s Alter tun zu können, wird früher oder später erkennen, dass er einem Mythos auf den Leim ging. Die Institute wie Banken und Versicherungen halten ihren Kunden systematisch klein, um selbst Profite zu machen. Langfristige Vorsorge ist niemals effizient, wenn diese auf Geldwerten aufgebaut wird. Sachwerte sind der einzige Weg, zu Wohlstand zu kommen. Eine gute Mischung aus unterschiedlichen Sachwertstrategien mit einer ausreichenden Streuung eröffnet zumindest die Chance auf einen gesicherten Lebensabend.

Mit Sachwerten die Rentenlücke schließen

Die Klassiker sind Edelmetalle und Immobilien. Die Vergangenheit zeigt eindeutig, dass die Besitzer von Immobilien oder Edelmetallen Krisen besser gemeistert haben als diejenigen, die sich an ihr Geld klammerten. Sehr praktisch ist, dass man heutzutage sehr gut streuen kann.

Immobilien sollten nicht zu groß sein, um eine leichte Vermietbarkeit zu erreichen. Sie sollten sich an Standorten befinden, an denen eine hohe Wirtschaftskraft existiert, die für Menschen attraktiv ist und wo es Arbeitsplätze gibt.

Grundstücke mit Baurechten können ebenfalls eine geeignete Investition sein. Bebaubar bedeutet hier im Übrigen auch landwirtschaftlich nutzbar für die Erzeugung von Nahrungsmitteln.

Nicht alles auf eine Karte setzen

Praktischer in Bezug auf Diversifikation wird es bei den Edelmetallen. Gold hat sich dabei sehr bewährt. Man muss bei Edelmetallen jedoch nicht ausschließlich auf Gold bauen, sondern kann auch andere Metalle favorisieren, die durch ihre Eigenschaften eine hohe Nachfrage in Industrie, Medizin usw. besitzen. Rohstoffe sind limitiert und somit sehr werthaltig. Der Goldjunge, Michael Boltres, bietet als Spezialist Edelmetalle im Tafelgeschäft oder per Edelmetallkonto mit Lagerdienstleistung an. Schwerpunkte liegen auf den beliebtesten Edelmetallen, Gold und Silber.

Die Beantwortung der Frage nach einem günstigen Einstieg bei Edelmetallen ist übrigens leicht. Entscheidet man sich z.B. mit einem festen Sparbeitrag regelmäßig zu investieren, ist die Frage nach dem besten Zeitpunkt zweitrangig. Beim Einsatz eines festen Betrages kauft man immer wirtschaftlich sinnvoll ein. Wenn die Preise vergleichsweise hoch sind, erhält man automatisch weniger Edelmetall und wenn die Preise niedrig sind, erhält man entsprechend mehr Edelmetall fürs Geld. Auf Dauer, kann man so einen stattlichen Edelmetallbestand aufbauen.

Ertrag beginnt beim Einkauf

Die Produktionskosten für kleine Barren/Münzen sind im Verhältnis zum Materialwert um ein Vieles höher als für größere Barren/Münzen, da sich da die Produktionskosten besser verteilen können. Doch um große Barren wie z. B. 1 kg Gold zu erwerben, muss man den entsprechenden Kaufpreis von momentan über 49.000 Euro bezahlen können. Wer das nicht kann, muss kleinere Stückelungen erwerben oder monatlich ansparen.

Es bietet sich der Kauf physischer Edelmetalle wie Gold, Silber, Platin und Palladium an. Damit können die Chancen verschiedener Edelmetalle miteinander vereint werden und effektiv die Rentenlücke gestopft werden. Eine kostengünstige Lagerung im Zollfreilager ermöglicht den mehrwertsteuerfreien Einkauf der Weißmetalle. Diese Ersparnis lohnt sich.

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Geld richtig anlegen ist so eine Sache. Menschen im Berufsleben durchleben mehrere Lebensphasen, die allesamt vom Geld anlegen ablenken. Beziehungen, der Nachwuchs, die Bewältigung der finanziellen Herausforderungen des Lebensunterhalts bringen vielerlei Problembewältigungen, Zeitaufwand und vielerlei Fragen mit sich.

Zuerst müssen die regelmäßigen Kosten für Wohnung, Ernährung, Auto usw. in geordneten Bahnen laufen. Erst danach kommt die Frage, wie Vermögen zur Finanzierung von Wünschen oder einer Alterssicherung aufgebaut werden sollte. In diesem Fall fühlen sich viele alleingelassen. Die Finanzbranche ist riesig und schwer überschaubar. An welche Gesellschaft man sich auch richtet, dort gibt es immer die richtige Lösung. Wie schon vielerlei Kunden dieser Gesellschaften am eigenen Leib erfuhren, sind Theorie und Praxis zwei verschiedene paar Schuhe.

Nicht auf Geld und Sicherheit fixieren

Geld richtig anlegen beginnt meist mit einem Sparkonto im Kindesalter. Hier wird der junge Mensch auf die Bank oder Sparkasse geprägt. Wenn es um Vermögensangelegenheiten geht, ist die Bank oder Sparkasse die erste Adresse. Als Berufseinsteiger setzt sich das fort mit dem Azubi-Girokonto und einer Versicherung für das Moped oder das erste Auto.

Die meisten sind in Finanzthemen kaum bewandert und vertrauen deshalb den Angestellten von Geldinstituten und Versicherungen sämtliche ihrer Geldangelegenheiten an. Der Kunde wird dann in Geldwertlösungen bewegt. Das sind die Varianten, die von diesen Gesellschaften bevorzugt angeboten werden. Stärkstes Argument ist Sicherheit. Geldwertlösungen gelten als sicher, denn man bekommt (zwar geringe aber) sichere Verzinsungen und das Ersparte wird über die Einlagensicherung geschützt.

Tabuthema beim Geld richtig anlegen: die Geldentwertung

Was so gut wie nie Gegenstand stattfindender Beratungen ist, ist die schleichende Geldentwertung. Der Kunde erhält seinen Zins, sieht die Summen auf seinen Anlagekonten klettern und glaubt, sein Vermögen würde höher. Das ist aber ein Irrtum, denn es handelt sich nichgt um Vermögen sondern nur um Geld. Und dieses Geld wird durch Inflation verzehrt.

Die Teuerungsrate ist fortlaufend am Werk und mindert die Substanz. Späterhin, sofern das Geld verwendet werden soll, kommt das Erwachen. Man stellt fest, dass erheblich weniger für das Geld gekauft werden kann als früher. Das Vermögen ist nicht gewachsen, sondern hat sich vermindert. Weil dieser Zustand in der Regel erst viel später offensichtlich wird, geht wertvolle Zeit mit diesem Erkenntnisprozess verloren. Diese Zeit ist nicht aufholbar.

Entweder Miete zahlen oder in ein eigenes Haus ziehen?

Wohnen zählt zu den höchsten Kostenfaktoren. Mieten und Nebenkosten nehmen im Durchschnitt etwa das halbe Einkommen ein. Deshalb überlegen viele junge Familien, sich Wohneigentum zuzulegen. Anstatt Miete zu bezahlen, zahlt man die Darlehensschuld ab und wird schrittweise Eigner des Eigenheims. In einer eigenen Wohnung oder einem eigenen Haus ungestört seinen Interessen nachzugehen, hat für viele die oberste Priorität. Ein Eigenheim ist schlichtweg hip!

In der Vorbereitung eines Erwerbs von Wohneigentum sollte die eigene Situation jedoch emotionsfrei und wirklichkeitsnah analysiert werden. Ist die Entscheidung für einen Wohnort für die weitere Zukunft angebracht? Gestaltet sich die Erwerbssituation derart, dass ein späterer Wohnsitzwechsel nicht vorkommen kann? Ist eine Finanzierung auch dann noch bezahlbar, wenn es zu Einkommensverlusten kommt? Wie stark ist die Partnerschaft, wenn es mal eng wird? Alle Antworten auf diese Fragen sollten mit dem Plan zusammenpassen.

Nicht Geld anlegen, sondern Geld richtig anlegen und echtes Vermögen mit Sachwerten aufbauen

Traditionelle Geldanlagen wie Sparbuch, Festgeld & Co. lohnen sich nicht. Niedrige Zinsen und Inflation vernichten sogar Vermögen. Die Menschen bemühen sich um Alternativen. Äußerst gefragt sind Aktien, Unternehmensbeteiligungen, Edelmetalle oder Immobilien. Die Vergangenheit zeigt eindrucksvoll, dass Immobilien- und Edelmetallbesitzer zum Beispiel Krisen besser gemeistert haben als jene, mit Geldwerten.

Vorsicht mit Aktien

Aktien und Unternehmensbeteiligungen sind ein besonderes Thema. Hierbei sollte man hinreichend Marktverständnis mitbringen, sich des entsprechenden Risikos gewahr sein und keinesfalls emotional vorgehen. Es ist wichtig, sich mit der Angelegenheit auseinanderzusetzen und nicht aus einer Laune heraus irgendwelche Aktien zu erwerben.

Für Aktien ist ein langfristiger Anlagehorizont Voraussetzung. Aktien können auch fallen. In so einer Situation sollte genug Gelassenheit vorhanden sein, Kursrückgänge auszusitzen. Genug Barmittel wären empfehlenswert, damit man im Falle von Kapitalbedarf nicht Aktien mit Verlust zu Geld machen muss.

Immobilien als Sachwertanlage

Vermietete Immobilien realisieren Mieterträge und Steuerersparnisse. Eine Kreditrate für eine finanzierte, fremdvermietete Wohnung kann hierbei mithilfe der Mieterträge und der Steuervorteile auf eine tragbare Restbelastung gebracht werden. Jedoch auch hier muss hinreichend Liquidität vorhanden sein, um zum Beispiel einen Mieterwechsel und damit entstandene Ausfallzeiten für die Mieteinnahmen überstehen zu können.

Immobilien müssen nicht zu geräumig sein, damit sie schnell und gut vermietet werden können. Immobilien müssen an Standorten sein, wo eine hohe Marktsituation existiert, die für Menschen attraktiv ist und wo es Arbeitsplätze gibt. Doch Immobilien sind teuer. Es sollte gut überlegt sein, ob man ein so hohes Darlehen aufnehmen möchte. Schließlich wäre das eine Verpflichtung für viele Jahre.

Geld richtig anlegen einfach und effektiv, mit Edelmetallen

Praktischer in Sachen Diversifikation wird es bei den Edelmetallen. Gold bewährte sich dabei besonders. Aufgrund seines Währungscharakters verfügt es über weltweite Akzeptanz, und das seit vielen tausend Jahren.

Man muss im Bereich der Edelmetalle jedoch nicht exklusiv auf Gold setzen. Man darf auch weitere Edelmetalle erwerben, welche durch ihre Eigenschaften eine hohe Nachfrage in Industrie, Medizin usw. innehaben. Silber empfiehlt sich hier. Edelmetalle sind endlich und somit entsprechend werthaltig.

Edelmetalle kosteneffizient ankaufen?

Eine Wahl über die Art des Erwerbs oder den Zeitpunkt bei Edelmetallanlagen ist übrigens leicht. Überlegt man sich z.B. mit einem festen Monatsbeitrag regelmäßig zu kaufen, ist die Überlegung nach dem sinnvollsten Augenblick nebensächlich.

Durch den wiederkehrenden Einsatz eines konstanten Betrages kauft man zwangsläufig wirtschaftlich sinnvoll. Falls die Preise steigen, bekommt man automatisch weniger Edelmetall und wenn die Preise günstig sind, bekommt man zwangsläufig mehr Edelmetall fürs Geld. Auf lange Sicht kann man so einen beachtlichen Edelmetallbestand zu einem fairen Durchschnittseinkaufpreis anlegen.

Geld anlegen, aber Kosten im Auge behalten

Die Herstellungskosten für kleine Barren/Münzen sind im Verhältnis zum Materialwert signifikant höher als für größere Stückelungen, da sich bei größeren Stückelungen die Herstellungskosten besser verteilen können. Doch um große Barren, wie z. B. 1 kg Gold, zu kaufen, muss man den fünfstelligen Kaufpreis bezahlen können. Wer mit so einem Betrag überfordert ist, muss mit kleineren Stückelungen vorliebnehmen oder monatlich mit kleineren, regelmäßigen Beträgen investieren.

Beim Geld richtig anlegen kommt es auf die Mischung an

Ein diversifiziertes Edelmetalldepot sollte ebenso Sicherheit als auch attraktive Ertragschancen ermöglichen. Da Edelmetalle keine Ausschüttungen wie Zinsen oder Dividenden erbringen, entstehen Gewinne hier aus Preisunterschieden. Ein preisgünstiger Einkauf und ein wenig Ausdauer sind die Ingredienzen eines erfolgreichen Edelmetallinvestments.

Mit Edelmetallen geht da immer etwas. Melden Sie sich bei uns, wir beraten Sie gerne.

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Bildrechte: Michael Sielmon

Eigenes Haus sichern ist elementar. Ein Eigenheim steht bei Vielen an der Spitze ihrer ToDo-Liste. Ein eigenes Haus ermöglicht Freiheit, Sicherheit, verhilft zum Vermögensaufbau und ist nicht zuletzt ein Presitgeobjekt. Doch der gängigste Weg des Eigentumserwerbs über die Fremdfinanzierung, ist alles andere als sicher. Deshalb gilt: eigenes Haus sichern – aber mit Vernunft!

Ein eigenes Haus auf Kredit

Zahlreiche Personen verschulden sich für ihren Traum einer eigenen Immobilie. Ein Immobiliendarlehen begleitet den Eigentümer in aller Regel ein Leben lang. Oft zieht sich eine Immobilienfinanzierung über mehrere Jahrzehnte.

Während solchen Zeiträumen sind Besonderheiten im Verlauf des Lebens solcher erwerber so gut wie unmöglich berechenbar. Läuft dann etwas schief, kann die gesamte Existenz des Eigenheimrealisierers auf dem Spiel stehen.

Herausforderung: fehlendes Grundbuchwissen

Jede Immobilie besitzt ein Grundbuch. In diesem werden sämtliche, mit dem Grundeigentum verbundenen Rechte eingetragen.

Bei einer Immobilienfinanzierung fordert das geldgebende Institut Sicherheiten. Die naheliegendste Kreditsicherung für die Bank ist dabei das Objekt selbst. Dementsprechend sichert sich das geldgebende Institut bestmöglich ab.

Gliederung des Grundbuchs

Das Grundbuch besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und den Abteilungen 1 bis 3. Jede Seite hat eine Rolle. Die Grundbuch Aufschrift oder das Deckblatt benennt das zuständige Amtsgericht, zeigt, welchen Grundbuchbezirk und welche Nummer das Blatt hat. Darüber hinaus kann es einen Schließungsvermerk und den Umschreibungsvermerk umfassen. Besondere Grundbücher sind das Wohnungserbbaugrundbuch, Wohnungsgrundbuch, Erbbaugrundbuch oder Teileigentumsgrundbuch.

Das Bestandsverzeichnis des Grundbuchs führt Grundstücke auf. Es enthält Angaben des Katasteramtes. Dieses Kataster ist ein amtliches Verzeichnis, in dem Grundstücke mit Nummern geführt werden. Die Karten des Katasteramtes werden in Gemarkungen eingeteilt. Diese Gemarkung wird nochmals in einzelne, fortlaufend nummerierte Flure untergliedert. Für jede Flur wird eine Flurkarte erstellt, in der unter einer speziellen Nummer Grundstücke geführt werden, die Flurstück oder Parzelle genannt werden.

Rechte im Grundbuch

Im Bestandsverzeichnis werden mit dem Grundstück verbundene Rechte / Grunddienstbarkeiten z.B. Kanalleitungsrechte oder Wegerechte vermerkt. Ebenso enthält das Bestandsverzeichnis die Spalten “Abschreibungen”, “Zuschreibungen” und “Bestand”. In der Spalte Bestand wird festgehelten, von welchem Grundbuch das Grundstück übernommen wurde, ob es über Teilung oder Verbindung – Bestandteilzuschreibung oder Vereinigung entstanden ist. In Spalte Abschreibungen wird die Übertragung des Grundstücks oder eines Teiles des Grundstückes in ein anderes Grundbuchblatt vermerkt.

Dokumentation der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch

In Abteilung 1 werden die Eigentumsverhältnisse vermerkt, zum Beispiel werden an dieser Stelle der Eigentümer und die Grundvoraussetzung der Eintragung festgehalten. Bedingungen des Eintrags können Auflassung, Erbfolge oder Zuschlagsbeschluss im Versteigerungsverfahren sein. Der Begriff Auflassung beschreibt dabei die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Übergang des Eigentums. Dank der Eintragung der Auflassung kann nachvollzogen werden, zu welchem Zeitpunkt ein Eigentumswechsel stattgefunden hat.

Einträge zu Lasten und Beschränkungen

In Abteilung 2 werden Lasten und Beschränkungen des Grundstücks eingetragen, mit Ausnahme des Grundpfandrechts, die in Abteilung 3 eingetragen werden. Unter Lasten fallen Umstände wie Reallasten, Vorkaufsrechte, Nießbrauch oder das Erbbaurecht. Beschränkungen umfassen beispielsweise Insolvenz- oder Zwangsversteigerungsvermerke.

Wo stehen Grundschulden und Grundpfandrechte?

Grundpfandrechte werden in Abteilung 3 des Grundbuches eingetragen. Darunter fallen zum Beispiel auch die Grundschulden, die entstehen, wenn eine Baufinanzierung aufgenommen und die Liegenschaft als Sicherheit eingetragen wird. Neben der Grundschuld hinterlegt die Abteilung 3 auch alles zur Hypothek und Rentenschuld mitsamt der sich auf diese Rechte beziehenden Widersprüche, Veränderungen und Vormerkungen.

Die in den Abteilungen 1 und 2 hinterlegten Rechte verfügen über eine Rangfolge. Das Recht, welches als erstes eingetragen wurde, steht an erster Rangstelle und geht damit sämtlichen darauf folgenden Rechten vor. Die Rangfolge wird durch das Datum der Eintragung deutlich, wobei es nicht relevant ist, ob die entsprechende Eintragung in den Abteilungen 2 oder 3 erfolgte. Ein in Abteilung 2 festgehaltenes Recht früheren Datums steht also einem in Abteilung 3 eingetragenen Recht späteren Datums vor.

Welche Rechte wiegen schwerer?

Es ist faszinierend, weshalb sich ein Kreditinstitut bei einer Fremdfinanzierung bei der Sicherung der Immobilie durch Grundschulden damit zufriedenstellt, etwa eine Grundschuld in Abteilung 3 festzuhalten. Der Eigentumseintrag in Abteilung 1 ist für ein Institut offensichtlich kein Recht, was den Besicherungsabsichten des Instituts im Wege ist. Praktisch ist der Vermerk des Eigentümers in Abteilung 1 ein bdeutsamer psychologischer Faktor, denn der Käufer bekommt damit ein gutes Gefühl und die Illusion vermittelt, die Liegenschaft gehöre jetzt ihm. Der tatsächliche Effekt ist vielmehr, dass die festgehaltenen Grundpfandrechte gegenüber dem in Abteilung 1 hinterlegten Eigentümer durchsetzbar sind. Daraus kann geschlossen werden, dass es dem der Bank oder Sparkasse überhaupt nicht um die Liegenschaft geht, sondern darum, das geliehene Geld vom Eigentümer einzufordern.

Gewichtung der Einträge in Abteilungen 2 und 3

Das Grundpfandrecht der Bank oder Sparkasse geht allem vor, so lange es in den Abteilungen 2 und 3 keine vorrangigen Rechte gibt. Daher pocht ein Institut auch darauf, Grundpfandrechte an erster Rangstelle einzutragen. Wenn das nicht ermöglicht wird, wird eine Immobilienfinanzierung von der Bank oder Sparkasse nicht begleitet.

Ist der Eintrag in Abteilung 1 nur Kosmetik?

Immobilienbesitzer mit einem Eintrag in Abteilung 1 haben noch lange nicht die Sicherheit, dass diese Immobilie ihm auch für immer gehört. In Phasen finanzieller Notlagen durch Unfall, Krankheit, Pflegebedürftigkeit oder anderen Umständen mit Liquiditätsnöten, wird Eines unübersehbar.Wenn der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen nicht nachkommen kann, kann der Geldgeber mithilfe dieser Grundpfandrechte die Verwertung der Immobilie veranlassen. Der Eigentümer kann das nicht abwenden.

Jedoch auch abbezahlte Immobilien sind kein Garant dafür, dass diese dem Eigentümer nicht weggenommen werden. Selbständige z. B., welche in der Rechtsform einesEinzelunternehmens oder einer Personengesellschaft tätig sind, haften mit ihrem privaten Vermögen. Geht einmal etwas schief, dürfen Gläubiger zur Durchsetzung ihrer Forderung Pfandrechte im Grundbuch eintragen lassen. Auch zu dieser Gelegenheit könnte dann das Objekt zwangsverwertet werden.

Eigenes Haus sichern mit Hilfe des Grundbuches

Grundeigentum ist so lange in Gefahr, wie der Eigentümer selbst in Abteilung 1 des Grundbuches eingetragen ist. Die Lösung liegt also auf der Hand. Die Liegenschaft sollte an eine unantastbare Person, Gesellschaft oder Stiftung veräußert werden, die dann als Eigentümer in Abteilung 1 eingetragen wird.

Parallel kann das Objekt zurückerworben werden, allerdings nicht direkt, sondern erst in der Zukunft. Das ist realisierbar durch ein Kaufangebot mit einer Kaufoption, welche zukünftig ausgeübt werden kann.

Diese Verfahrensweise wird im Grundbuch in Abteilung 2 durch eine Auflassungsvormerkung mit einer Kaufoption eingetragen. So lange die Kaufoption nicht ausgeübt wird, ist das Grundeigentum sicher vor Zugriff.

Mit dem neuen Eigentümer könnte ein Mietvertrag geschlossen werden. So ist man Mieter im eigenen Haus und über die Zahlung des Kaufpreises ist Liquidität vorhanden. Außerdem steht die Auflassungsvormerkung an erster Rangstelle. Auf diese Weise muss der Begünstigte jedes zusätzliche Recht, welches vielleicht eingetragen werden soll, genehmigen und steht im Rang nach. Das Grundbuch ist damit safe, das Objekt geschützt.

Ein Wohnrecht eintragen und eigenes Haus sichern

Die Eintragung eines Wohnrechts stellt eine weitere Maßnahme zur Sicherung einer Immobilie dar. Das Wohnrecht sollte dabei lebenslang, nicht übertragbar und nicht widerrufbar sein. Mit der Eintragung eines Wohnrechts wird die Immobilie quasi unveräußerlich und unattraktiv für Gläubiger.

Eine Kombination macht den Unterschied

Eine Auflassungsvormerkung mit einer Kaufoption in Verbindung mit einem Wohnrecht ist wie ein Safe für das Objekt. Die Liegenschaft ist als Pfändungsobjekt für eventuelle Gläubiger unbrauchbar. Die Immobilie ist sicher.

Vermögensschutz auf ganzer Linie mit dem Fürstentum Liechtenstein

Die Immobilie zu sichern, ist nur eine Komponente beim Vermögensschutz. Auch andere Werte wie Fonds, Aktien, Edelmetalle usw. sollten gesichert werden. Dazu gibt es einen Beitrag auf meiner Website über einen Zugangsweg in das Fürstentum Liechtenstein.

Melden Sie sich bei uns, wir beraten Sie gerne. Wenn Vermögensschutz für Sie relevant ist, haben wir gute Möglichkeiten für Sie.

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Bildrechte: Michael Sielmon

Eigenheim sichern ist zentral. Ein eigenes Haus steht bei den meisten Menschen ganz oben auf der Wunschliste. Ein Eigenheim bietet Freiheit, Sicherheit, verhilft zum Vermögensaufbau und ist natürlich auch Balsam für das eigene Ego. Doch der häufigste Weg zum Erwerb einer eigenen Immobilie, die Finanzierung über Darlehen, ist gar nicht so sicher. Deshalb gilt: Eigenheim sichern – aber mit Grips!

Eine eigene Immobilie auf Pump

Etliche Leute verschulden sich für ihren Traum eines eigenen Zuhauses. Ein Immobiliendarlehen begleitet den Besitzer im Regelfall sein gesamtes Berufsleben. Die Laufzeit von Immobilienfinanzierungen liegt in der Regel bei mehreren Jahrzehnten.

Während so einer langen Zeitspanne sind mögliche Probleme im Laufe des Lebens solcher erwerber selten vorhersagbar. Geht etwas quer, kann die gesamte Existenz des Eigenheimrealisierers gefährden.

Problemstellung: fehlendes über Grundbuchzusammenhänge

Jede Immobilie besitzt ein Grundbuch. Dort werden jedwede, mit der Immobilie verbundenen Rechte zusammengetragen.

Bei einer Eigenheimfinanzierung verlangt die Bank Sicherheiten. Die unmittelbarste Sicherheit für das geldgebende Institut ist dabei das Objekt selbst. Folglich sichert der Darlehensgeber die Forderung optimal ab.

Struktur des Grundbuchs

Das Grundbuch besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und den Abteilungen 1 bis 3. Jede Seite hat ihren Zweck. Die Grundbuch Aufschrift oder das Grundbuch Deckblatt benennt das zuständige Amtsgericht, zeigt, welchen Grundbuchbezirk und welche Nummer das Blatt hat. Darüber hinaus kann es einen Schließungsvermerk und den Umschreibungsvermerk umfassen. Besondere Grundbücher sind das Wohnungserbbaugrundbuch, Erbbaugrundbuch, Wohnungsgrundbuch oder Teileigentumsgrundbuch.

Das Bestandsverzeichnis des Grundbuchs führt Grundstücke auf. Es enthält Angaben des Katasteramtes. Dieses Kataster ist ein amtliches Verzeichnis, in dem Liegenschaften mit Nummern geführt sind. Die Karten des Katasteramtes werden nach Gemarkungen eingeteilt. Diese Gemarkung wird nochmals in einzelne, fortlaufend nummerierte Flure eingeteilt. Für jede Flur wird eine Flurkarte erstellt, in der unter einer besonderen Nummer Grundstücke geführt werden, die Flurstück oder Parzelle genannt werden.

Welche Rechte werden im Grundbuch dokumentiert?

Im Bestandsverzeichnis werden mit dem Grundstück verbundene Rechte / Grunddienstbarkeiten z.B. Kanalleitungsrechte oder Wegerechte eingetragen. Des Weiteren enthält das Bestandsverzeichnis die Spalten “Bestand”, “Zuschreibungen” und “Abschreibungen”. In Spalte Bestand wird vermerkt, aus welchem Grundbuch das Grundstück übernommen wurde, ob es über Aufteilung oder Verbindung – Bestandteilzuschreibung oder Vereinigung entstanden ist. In der Spalte Abschreibungen wird der Transfer des Grundstücks oder eines Teiles des Grundstückes in ein anderes Grundbuchblatt vermerkt.

Vermerke der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch

In Abteilung 1 werden Eigentumsverhältnisse eingetragen, beispielsweise werden hier Eigentümer und die Grundlage der Eintragung festgehalten. Vorbedingungen des Eintrags können Erbfolge, Auflassung oder ein Zuschlagsbeschluss im Versteigerungsverfahren sein. Der Begriff Auflassung heißt die Einigung zwischen den Parteien bei einem Verkauf zum Übergang des Eigentums. Aufgrund dieser Eintragung der Auflassung ist ersichtlich, zu welchem Zeitpunkt ein Eigentumsübergang stattgefunden hat.

Vermerke über Beschränkungen und Lasten

In Abteilung 2 werden Lasten und Beschränkungen des Grundstücks vermerkt, mit Ausnahme des Grundpfandrechts, die in Abteilung 3 eingetragen werden. Unter Lasten fallen Umstände wie das Erbbaurecht, Vorkaufsrechte, Reallasten oder Nießbrauch. Beschränkungen umfassen beispielsweise Insolvenz- oder Zwangsversteigerungsvermerke.

Wo stehen Grundpfandrechte und Grundschulden?

Grundpfandrechte werden in Abteilung 3 des Grundbuches eingetragen. Darunter fallen bspw. auch die Grundschulden, die entstehen, wenn eine Baufinanzierung aufgenommenwird und die Liegenschaft als Sicherheit dient. Neben der Grundschuld notiert die Abteilung 3 gleichfalls alles zur Hypothek und Rentenschuld inklusive der sich auf diese Rechte beziehenden Veränderungen, Vormerkungen und Widersprüche.

Die in den Abteilungen 1 und 2 festgehaltenen Rechte verfügen über eine Rangfolge. Das ersteingetragene Recht steht an erster Rangstelle und geht sämtlichen darauf folgenden Rechten vor. Die Rangfolge wird durch das Datum der Eintragung festgelegt, wenngleich es nicht wichtig ist, ob der entsprechende Eintrag in den Abteilungen 2 oder 3 erfolgte. Ein in Abteilung 2 eingetragenes Recht früheren Datums steht also einem in Abteilung 3 vermerkten Recht späteren Datums vor.

Welche Rechte wiegen schwerer?

Es darf hinterfragt werden, wie kommt es, dass sich eine Bank oder Sparkasse bei einer Fremdfinanzierung bei der Sicherung der Immobilie anhand von Grundschulden damit einverstanden ist, zum Beispiel eine Grundschuld in Abteilung 3 festzuhalten. Der Eigentumsvermerk in Abteilung 1 scheint für ein Institut offensichtlich kein Recht, was den Besicherungsabsichten der Bank oder Sparkasse im Wege steht. Tatsächlich ist der Vermerk des Eigentümers in Abteilung 1 ein enormer psychologischer Faktor, denn der Käufer bekommt hierdurch ein gutes Gefühl und die Illusion aufgezeigt, die Liegenschaft gehöre jetzt ihm. Der rechtliche Effekt ist vielmehr, dass die festgehaltenen Grundpfandrechte gegenüber dem in Abteilung 1 hinterlegten Eigentümer durchsetzbar sind. Daraus kann geschlossen werden, dass es dem dem Kreditinstitut gar nicht um die Immobilie geht, sondern darum, das verliehene Geld gegenüber dem Eigentümer einzufordern.

Einträge in Abteilungen 2 und 3 wiegen schwerer

Das Grundpfandrecht des Kreditinstituts geht allem vor, so lange es keine vorrangigen Rechte in den Abteilungen 2 und 3 gibt. Daher besteht eine Bank oder Sparkasse auch darauf, seine Grundpfandrechte an erster Rangstelle eintragen zu lassen. Wenn das nicht möglich ist, wird eine Immobilienfinanzierung vom Institut abgelehnt.

Vermerk in Abteilung 1 nur Kosmetik?

Wer eine Immobilie hat und als Eigentümer in Abteilung 1 steht, hat dadurch noch lange nicht die Gewissheit, dass diese Immobilie ihm auch für immer gehört. In Phasen finanzieller Problemsituationen durch Krankheit, Unfall, Pflegebedürftigkeit oder anderen Umständen mit Liquiditätsnöten, wird Eines klar.Wenn der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen nicht nachkommen kann, kann der Geldgeber von seinen Grundpfandrechten Gebrauch machen und die Verwertung der Immobilie anstreben. Der Eigentümer kann das nicht abwenden.

Aber auch abbezahlte Immobilien sind kein Garant dafür, dass selbige dem Eigentümer nicht weggenommen werden. Selbständige bspw., welche als Einzelunternehmen oder in einer Personengesellschaft schaffen, haften mit ihrem Privatvermögen. Geht einmal etwas krumm, können sich die Gläubiger zur Durchsetzung ihrer Forderung mit Pfandrechten im Grundbuch eintragen lassen. Auch zu dieser Gelegenheit kann dann das Objekt zwangsverwertet werden.

Eigenheim sichern mit Hilfe des Grundbuches

Eine Liegenschaft ist so lange in Gefahr, wie der Eigentümer selbst in Abteilung 1 des Grundbuches eingetragen ist. Die Lösung ist damit naheliegend. Das Grundeigentum müsste an eine unantastbare Person, Gesellschaft oder Stiftung verkauft werden, die dann als Eigentümer in Abteilung 1 eingetragen wird.

Zeitgleich kann das Grundeigentum zurückerworben werden, allerdings nicht direkt, sondern erst in der Zukunft. Das ist realisierbar durch ein Kaufangebot mit einer Kaufoption, welche in der Zukunft ausgeübt werden kann.

Diese Vorgehensweise wird im Grundbuch in Abteilung 2 über eine Auflassungsvormerkung mit einer Kaufoption dokumentiert. So lange die Kaufoption nicht ausgeübt wird, ist das Grundeigentum geschützt vor Zugriff.

Mit dem neuen Eigentümer kann ein Mietvertrag geschlossen werden. So ist man dann Mieter im eigenen Haus und durch die Zahlung des Kaufpreises ist Liquidität vorhanden. Darüber hinaus steht die Auflassungsvormerkung an erster Rangstelle. Damit muss der Begünstigte jedes andere Recht, welches möglicherweise eingetragen werden soll, genehmigen und steht im Rang dahinter. Das Grundbuch ist damit gesichert, das Grundeigentum geschützt.

Ein Wohnrecht vermerken und die Eigenheim sichern

Die Eintragung eines Wohnrechts stellt eine weitere Maßnahme zur Sicherung einer Immobilie dar. Das Wohnrecht sollte dabei lebenslang, nicht übertragbar und nicht widerrufbar sein. Mit der Eintragung eines Wohnrechts wird das Grundeigentum quasi unveräußerlich und unattraktiv für Gläubiger.

Kombination ergibt Sinn

Die Komposition aus Auflassungsvormerkung mit einer Kaufoption in Verbindung mit einem Wohnrecht ist wie ein Safe für die Immobilie. Die Liegenschaft ist als Pfändungsobjekt für mögliche Gläubiger unbrauchbar. Die Liegenschaft ist gesichert.

Vermögensschutz auf ganzer Linie mit dem Fürstentum Liechtenstein

Die Immobilie zu sichern, ist nur eine Komponente beim Vermögensschutz. Auch andere Werte wie Fonds, Aktien, Edelmetalle usw. sollten gesichert werden. Dazu gibt es einen Beitrag auf meiner Website über einen Zugangsweg in das Fürstentum Liechtenstein.

Melden Sie sich bei uns, wir beraten Sie gerne. Wenn Vermögensschutz für Sie relevant ist, haben wir gute Möglichkeiten für Sie.

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Bildrechte: Michael Sielmon

Eigenes Haus schützen ist wichtig. Eine eigene Immobilie steht bei den meisten Menschen an der Spitze der ToDo-Liste. Ein eigenes Haus spendet Sicherheit, Freiheit, vollzieht Vermögensaufbau und ist natürlich auch Balsam für das eigene Ego. Doch der häufigste Weg zum Erwerb einer eigenen Immobilie über Aufnahme von Darlehen, ist auch kritisch zu sehen. Deshalb gilt: eigenes Haus schützen – aber mit Verstand!

Die eigenen vier Wände auf Kredit

Viele Menschen verschulden sich für ihren Traum eines Eigenheims. Ein Immobilienkredit begleitet den Besitzer in der Regel ein Leben lang. Oft zieht sich eine Immobilienfinanzierung über mehrere Jahrzehnte.

Während dieser langen Zeit sind mögliche Probleme im Verlauf des Lebens dieser erwerber kaum vorhersagbar. Geht plötzlich etwas krumm, kann das die gesamte Existenz des Eigenheimrealisierers zerstören.

Herausforderung: Wissen zum Grundbuch

Für jedes Grundeigentum existiert ein Grundbuch. In diesem werden sämtliche, mit dem Grundeigentum verbundenen Rechte eingetragen.

Bei einer Eigenheimfinanzierung erwartet der Kreditgeber Sicherheiten. Die wichtigste Absicherung für das geldgebende Institut ist die Immobilie selbst. Damit sichert die Bank die Forderung optimal ab.

Aufbau des Grundbuchs

Das Grundbuch besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und den Abteilungen 1 bis 3. Jede Seite hat ihre Funktion. Die Aufschrift oder das Deckblatt benennt das zuständige Amtsgericht, zeigt, welchen Grundbuchbezirk und welche Nummer das Blatt hat. Zusätzlich kann es einen Schließungsvermerk und den Umschreibungsvermerk tragen. Besondere Grundbücher sind das Teileigentumsgrundbuch, Wohnungserbbaugrundbuch, Erbbaugrundbuch oder Wohnungsgrundbuch.

Das Bestandsverzeichnis des Grundbuchs führt Grundstücke auf. Es enthält Informationen des Katasteramtes. Dieses Kataster ist ein amtliches Verzeichnis, in dem Liegenschaften mit Nummern geführt sind. Die Karten des Katasteramtes werden in Gemarkungen eingeteilt. Diese Gemarkung wird erneut in einzelne, fortlaufend nummerierte Flure untergliedert. Für jede Flur wird eine Flurkarte geschaffen, in der unter einer speziellen Nummer Grundstücke geführt werden. Diese wereden Flurstück bzw Parzelle genannt.

Rechte im Grundbuch

Im Bestandsverzeichnis können mit dem Grundstück verbundene Rechte / Grunddienstbarkeiten z.B. Kanalleitungsrechte oder Wegerechte vermerkt werden. Ebenso enthält das Bestandsverzeichnis die Spalten Abschreibungen, Bestand und Zuschreibungen. In Spalte Bestand wird vermerkt, von welchem Grundbuch das Grundstück übernommen wurde, ob es mittels Teilung oder Verbindung – Bestandteilzuschreibung oder Vereinigung entstanden ist. In Spalte Abschreibungen wird die Übermittlung des Grundstücks oder Grundstücksanteilen in ein anderes Grundbuchblatt eingetragen.

Eintragungen über Eigentumsverhältnisse im Grundbuch

In Abteilung 1 werden die Eigentumsverhältnisse dokumentiert, beispielsweise werden hier die Eigentümer und die Vorbedingung der Eintragung eingetragen. Grundvoraussetzungen des Eintrags können Erbfolge, Auflassung oder ein Zuschlagsbeschluss im Versteigerungsverfahren sein. Der Begriff Auflassung heißt die Einigung zwischen den Parteien bei einem Verkauf für den Übergang des Eigentums. Dank dieser Eintragung der Auflassung wird nachvollziehbar, zu welcher Zeit ein Eigentumswechsel geschehen ist.

Dokumentationen über Beschränkungen und Lasten

In Abteilung 2 werden Lasten und Beschränkungen des Grundstücks dokumentiert, mit Ausnahme des Grundpfandrechts, die in Abteilung 3 eingetragen werden. Unter Lasten fallen Umstände wie das Erbbaurecht, Nießbrauch, Vorkaufsrechte oder Reallasten. Beschränkungen umfassen beispielsweise Insolvenz- oder Zwangsversteigerungsvermerke.

Einträge über Grundschulden und Grundpfandrechte

Grundpfandrechte findet man in Abteilung 3 des Grundbuches. Dazu gehören zum Beispiel auch die Grundschulden, die zustandekommen, wenn eine Baufinanzierung aufgenommenwird und das Grundeigentum für die Sicherung herangezogen wird. Anliegend der Grundschuld vermerkt die Abteilung 3 ebenfalls alles zur Hypothek und Rentenschuld inklusive der sich auf diese Rechte beziehenden Veränderungen, Vormerkungen und Widersprüche.

Die in den Abteilungen 1 und 2 festgehaltenen Rechte verfügen über eine Rangfolge. Das ersteingetragene Recht steht an erster Rangstelle und geht damit sämtlichen darauf folgenden Rechten vor. Die Rangfolge wird durch das Datum der Eintragung besiegelt, wobei es nicht von Bedeutung ist, ob die entsprechende Eintragung in den Abteilungen 2 oder 3 erfolgte. Ein in Abteilung 2 eingetragenes Recht früheren Datums steht also einem in Abteilung 3 festgehaltenen Recht späteren Datums vor.

Welche Rechte sind schwerwiegender?

Es darf hinterfragt werden, aus welchem Grund sich eine Bank oder Sparkasse bei der Besicherung einer Finanzierung mit der Immobilie durch Grundschulden damit einverstanden ist, beispielsweise eine Grundschuld in Abteilung 3 zu vermerken. Der Eigentumsvermerk in Abteilung 1 scheint für eine Bank oder Sparkasse offensichtlich kein Recht, welches den Besicherungsabsichten des Kreditinstituts im Wege steht. In der Tat ist die Eintragung des Eigentümers in Abteilung 1 ein enormer psychologischer Gesichtspunkt, denn der Käufer bekommt in Folge dessen ein gutes Gefühl und die Illusion vermittelt, die Immobilie gehöre bereits ihm. Der rechtliche Effekt ist vielmehr, dass die hinterlegten Grundpfandrechte gegenüber dem in Abteilung 1 eingetragenen Eigentümer durchsetzbar sind. Daraus kann geschlossen werden, dass es dem dem Kreditinstitut gar nicht um die Immobilie geht, sondern das geliehene Geld gegenüber dem Eigentümer einzufordern.

Gewichtung der Einträge in Abteilungen 2 und 3

Das Grundpfandrecht der Bank oder Sparkasse geht allem vor, so lange es in den Abteilungen 2 und 3 keine vorrangigen Rechte gibt. Daher pocht eine Bank oder Sparkasse auch darauf, Grundpfandrechte an erster Rangstelle einzutragen. Wenn das nicht möglich ist, wird eine Immobilienfinanzierung von der Bank oder Sparkasse nicht begleitet.

Ist der Vermerk in Abteilung 1 nur Kosmetik?

Wer eine Immobilie hat und als Eigentümer in Abteilung 1 steht, hat dadurch noch lange nicht die Gewissheit, dass diese Immobilie ihm auch für immer gehören wird. In Zeiten finanzieller Zwangslagen durch Pflegebedürftigkeit, Krankheit, Unfall oder anderen Umständen mit Liquiditätsnöten, wird Eines spürbar.Wenn der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen nicht nachkommt, kann der Geldgeber mithilfe dieser Grundpfandrechte die Verwertung der Immobilie veranlassen. Der Eigentümer kann das nicht verhindern.

Jedoch auch abbezahlte Immobilien sind kein Garant dafür, dass selbige dem Eigentümer nicht weggenommen werden. Selbständige etwa, welche in der Rechtsform eines Einzelunternehmens oder einer Personengesellschaft schaffen, haften mit ihrem privaten Vermögen. Geht einmal etwas schief, dürfen sich die Gläubiger zur Durchsetzung ihrer Forderung mit Pfandrechten im Grundbuch eintragen lassen. Auch in diesem Fall kann dann die Liegenschaft zwangsverwertet werden.

Eigenes Haus schützen mit Hilfe des Grundbuches

Eine Immobilie ist so lange in Gefahr, wie der Eigentümer selbst in Abteilung 1 des Grundbuches eingetragen ist. Die Lösung liegt also auf der Hand. Die Immobilie könnte an eine unantastbare Person, Gesellschaft oder Stiftung veräußert oder übertragen werden, die dann als Eigentümer in Abteilung 1 eingetragen wird.

Gleichzeitig kann das Grundeigentum zurückgekauft werden, nur nicht unmittelbar, stattdessen erst in der Zukunft. Das ist realisierbar durch ein Kaufangebot mit einer Kaufoption, welche zukünftig ausgeübt werden kann.

Diese Verfahrensweise wird im Grundbuch in Abteilung 2 über eine Auflassungsvormerkung mit einer Kaufoption vermerkt. Wenn die Kaufoption nicht ausgeübt wird, ist das Grundeigentum geschützt vor dem unerwünschten Zugriff Dritter.

Mit dem neuen Eigentümer kann ein Mietvertrag geschlossen werden. So ist man Mieter im eigenen Heim und durch die Zahlung des Kaufpreises ist Liquidität vorhanden. Im Übrigen steht die Auflassungsvormerkung an erster Rangstelle. Damit muss der Begünstigte jedes andere Recht, was vielleicht eingetragen werden soll, genehmigen und steht im Rang dahinter. Das Grundbuch ist damit safe, die Liegenschaft geschützt.

Wohnrecht vermerken und eigenes Haus schützen

Die Eintragung eines Wohnrechts stellt eine weitere Maßnahme zur Sicherung einer Immobilie dar. Das Wohnrecht sollte dabei lebenslang, nicht übertragbar und nicht widerrufbar sein. Mit der Eintragung eines Wohnrechts wird das Objekt quasi unverkäuflich und unattraktiv für Gläubiger.

Eine Kombination ergibt Sinn

Eine Auflassungsvormerkung mit einer Kaufoption in Verbindung mit einem Wohnrecht ist wie ein Safe für das Objekt. Die Liegenschaft ist als Pfändungsobjekt für eventuelle Gläubiger unbrauchbar. Die Liegenschaft ist geschützt.

Vermögensschutz auf ganzer Linie mit dem Fürstentum Liechtenstein

Die Immobilie zu sichern, ist nur eine Komponente beim Vermögensschutz. Auch andere Werte wie Fonds, Aktien, Edelmetalle usw. sollten gesichert werden. Dazu gibt es einen Beitrag auf meiner Website über einen Zugangsweg in das Fürstentum Liechtenstein.

Melden Sie sich bei uns, wir beraten Sie gerne. Wenn Vermögensschutz für Sie relevant ist, haben wir gute Möglichkeiten für Sie.

---

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Als Dankeschön erhalten Sie den Report:
“WAS IHNEN IHR BANKER VERSCHWEIGT” kostenlos per E-Mail zugesandt.

Bildrechte: Michael Sielmon

Eigene Immobilie sichern ist relevant. Ein eigenes Haus steht bei Vielen weit oben auf ihrer Wunschliste. Die eigenen vier Wände spenden Sicherheit, Freiheit, vollzieht Vermögensaufbau und ist natürlich auch Balsam für das eigene Ego. Doch der häufigste Weg zum Erwerb einer eigenen Immobilie, die Finanzierung über Darlehen, ist alles andere als sicher. Deshalb gilt: eigene Immobilie sichern – aber mit Köpfchen!

Ein Eigenheim auf Pump

Vielerlei Menschen verschulden sich für ihren Traum einer eigenen Immobilie. Eine Immobilienfinanzierung bindet den Eigentümer in der Regel sein gesamtes Berufsleben. Oft zieht sich ein Immobiliendarlehen über mehrere Jahrzehnte.

Während dieser langen Zeit sind Besonderheiten des Lebens der erwerber schwer vorhersagbar. Geht plötzlich etwas krumm, kann die gesamte Existenz des Eigenheimrealisierers gefährden.

Problematik: Grundbuchwissen

Für jedes Grundeigentum gibt es ein Grundbuch. Darin werden jegliche, mit dem Grundeigentum im Zusammenhang stehenden Rechte eingetragen.

Für eine Eigenheimfinanzierung fordert der Darlehensgeber Sicherheiten. Die wichtigste Absicherung für das geldgebende Institut ist dabei das Objekt selbst. Somit sichert sich das geldgebende Institut optimal ab.

Struktur des Grundbuchs

Das Grundbuch besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und den Abteilungen 1 bis 3. Jede Seite besitzt ihre Funktion. Die Grundbuch Aufschrift oder das Deckblatt gibt darüber Auskunft, welches das zuständige Amtsgericht ist, welchen Grundbuchbezirk und welche Nummer das Blatt hat. Weiterhin kann es einen Schließungsvermerk und den Umschreibungsvermerk umfassen. Besondere Grundbücher sind das Teileigentumsgrundbuch, Erbbaugrundbuch, Wohnungserbbaugrundbuch oder Wohnungsgrundbuch.

Das Bestandsverzeichnis des Grundbuchs führt Grundstücke auf. Es enthält Daten des Katasteramtes. Dieses Kataster ist ein amtliches Register, in dem Liegenschaften unter Nummern aufgeführt sind. Die Karten des Katasteramtes werden in Gemarkungen eingeteilt. Diese Gemarkung wird wiederum in einzelne, fortlaufend nummerierte Flure eingeteilt. Für jede Flur wird eine Flurkarte geschaffen, in der unter einer besonderen Nummer Grundstücke geführt werden. Diese wereden Flurstück bzw Parzelle genannt.

Welche Rechte werden im Grundbuch festgehalten?

Im Bestandsverzeichnis können mit dem Grundstück verbundene Rechte / Grunddienstbarkeiten z.B. Kanalleitungsrechte oder Wegerechte vermerkt werden. Ebenso enthält das Bestandsverzeichnis die Spalten “Bestand”, “Abschreibungen” und “Zuschreibungen”. In Spalte Bestand wird vermerkt, von welchem Grundbuch das Grundstück übernommen wurde, ob es über Aufteilung oder Verbindung – Bestandteilzuschreibung oder Vereinigung entstanden ist. In Spalte Abschreibungen wird der Transfer des Grundstücks oder Grundstücksanteilen in ein anderes Grundbuchblatt vermerkt.

Dokumentation der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch

In Abteilung 1 werden Eigentumsverhältnisse vermerkt, beispielsweise werden hier Eigentümer und die Grundlage der Eintragung dokumentiert. Vorbedingungen der Dokumentation können Auflassung, Erbfolge oder Zuschlagsbeschluss bei einem Versteigerungsverfahren sein. Der Begriff Auflassung beschreibt dabei die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Übergang des Eigentums. Wegen der Eintragung der Auflassung ist ersichtlich, zu welchem Zeitpunkt ein Eigentumswechsel stattgefunden hat.

Dokumentationen über Lasten und Beschränkungen

In Abteilung 2 werden Lasten und Beschränkungen des Grundstücks eingetragen, mit Ausnahme des Grundpfandrechts, die in Abteilung 3 eingetragen werden. Unter Lasten fallen Umstände wie Nießbrauch, Vorkaufsrechte, Reallasten oder das Erbbaurecht. Beschränkungen umfassen beispielsweise Insolvenz- oder Zwangsversteigerungsvermerke.

Wo stehen Grundschulden und Grundpfandrechte?

Grundpfandrechte findet man in Abteilung 3 des Grundbuches. Dazu gehören z. B. auch die Grundschulden, die zustandekommen, wenn eine Baufinanzierung aufgenommen und das Objekt als Sicherheit eingetragen wird. Anliegend der Grundschuld vermerkt die Abteilung 3 ebenso alles zur Hypothek und Rentenschuld eingeschlossen der sich auf diese Rechte beziehenden Veränderungen, Vormerkungen und Widersprüche.

Die in den Abteilungen 1 und 2 vermerkten Rechte verfügen über eine Rangfolge. Das ersteingetragene Recht steht an erster Rangstelle und geht sämtlichen darauf folgenden Rechten vor. Die Rangfolge wird durch das Datum der Eintragung festgelegt, wenngleich es nicht wichtig ist, ob die entsprechende Eintragung in Abteilung 2 oder 3 erfolgt. Ein in Abteilung 2 festgehaltenes Recht früheren Datums steht also einem in Abteilung 3 festgehaltenen Recht späteren Datums vor.

Welche Rechte sind schwerwiegender?

Es ist spannend, wie kommt es, dass sich eine Bank oder Sparkasse bei einer Fremdfinanzierung bei der Sicherung der Immobilie anhand von Grundschulden damit zufriedenstellt, zum Beispiel eine Grundschuld in Abteilung 3 einzutragen. Der Eigentumsvermerk in Abteilung 1 scheint für eine Bank oder Sparkasse offensichtlich kein Recht, welches den Besicherungsabsichten des Instituts im Wege steht. Praktisch ist die Eintragung des Eigentümers in Abteilung 1 ein wichtiger psychologischer Faktor, denn der Kunde bekommt damit ein gutes Gefühl und die Illusion aufgezeigt, die Immobilie gehöre bereits ihm. Der tatsächliche Effekt ist eher, dass die eingetragenen Grundpfandrechte gegenüber dem in Abteilung 1 vermerkten Eigentümer durchsetzbar sind. Daraus kann abgeleitet werden, dass es dem der Bank oder Sparkasse überhaupt nicht um die Immobilie geht, sondern darum, das verliehene Geld vom Eigentümer einzufordern.

Einträge in Abteilungen 2 und 3 wiegen schwerer

Das Grundpfandrecht der Bank oder Sparkasse geht allem vor, so lange es keine vorrangigen Rechte in den Abteilungen 2 und 3 gibt. Aus diesem Grund pocht ein Institut auch darauf, die Grundpfandrechte an erster Rangstelle eintragen zu lassen. Wenn das nicht ermöglicht wird, wird eine Immobilienfinanzierung von der Bank oder Sparkasse nicht begleitet.

Vermerk in Abteilung 1 nur Show?

Immobilienbesitzer mit einem Eintrag in Abteilung 1 haben noch lange nicht die Gewissheit, dass diese Liegenschaft ihm auch für immer gehört. In Zeiten finanzieller Zwangslagen durch Unfall, Krankheit, Pflegebedürftigkeit oder anderen Umständen mit Liquiditätsengpässen, wird Eines unübersehbar.Wenn es dem Darlehensnehmer unmöglich ist, seinen Verpflichtungen gegenüber seinem Geldgeber nachzukommen, darf der Geldgeber von seinen Grundpfandrechten Gebrauch machen und die Verwertung der Immobilie anstreben. Der Eigentümer kann das nicht verhindern.

Jedoch auch abbezahlte Immobilien sind kein Garant dafür, dass diese dem Eigentümer nicht weggenommen werden. Selbständige etwa, die in der Rechtsform einesEinzelunternehmens oder einer Personengesellschaft arbeiten, haften mit ihrem Privatvermögen. Geht einmal etwas schief, dürfen Gläubiger zur Durchsetzung ihrer Forderung Pfandrechte im Grundbuch eintragen lassen. Auch in diesem Fall könnte dann das Objekt zwangsverwertet werden.

Eigene Immobilie sichern mit Hilfe des Grundbuches

Eine Liegenschaft ist so lange in Gefahr, wie der Eigentümer selbst in Abteilung 1 des Grundbuches eingetragen ist. Die Lösung liegt also auf der Hand. Die Liegenschaft müsste an eine unantastbare Person, Gesellschaft oder Stiftung verkauft werden, die dann als Eigentümer in Abteilung 1 steht.

Parallel kann das Objekt zurückerworben werden, jedoch nicht direkt, stattdessen erst in der Zukunft. Das ist erreichbar durch ein Kaufangebot mit einer Kaufoption, welche in der Zukunft ausgeübt werden kann.

Diese Vorgehensweise wird im Grundbuch in Abteilung 2 über eine Auflassungsvormerkung mit einer Kaufoption eingetragen. Falls die Kaufoption nicht ausgeübt wird, ist die Liegenschaft geschützt vor dem unerwünschten Zugriff Dritter.

Mit dem neuen Eigentümer könnte ein Mietvertrag geschlossen werden. Auf diese Weise ist man dann Mieter im eigenen Haus und über die Zahlung des Kaufpreises ist Liquidität vorhanden. Außerdem steht die Auflassungsvormerkung an erster Rangstelle. Hierdurch muss der Begünstigte jedes zusätzliche Recht, was eventuell eingetragen werden soll, genehmigen und steht im Rang nach. Das Grundbuch ist damit gesichert, die Immobilie geschützt.

Ein Wohnrecht vermerken und die eigene Immobilie sichern

Die Eintragung eines Wohnrechts stellt eine weitere Maßnahme zur Sicherung einer Immobilie dar. Das Wohnrecht sollte dabei lebenslang, nicht übertragbar und nicht widerrufbar sein. Mit der Eintragung eines Wohnrechts wird das Objekt quasi unverkäuflich und unattraktiv für Gläubiger.

Eine Kombination ergibt Sinn

Die Verknüpfung aus Auflassungsvormerkung mit einer Kaufoption in Verbindung mit einem Wohnrecht ist wie ein Safe für das Objekt. Die Liegenschaft ist als Pfändungsobjekt für eventuelle Gläubiger unbrauchbar. Das Grundeigentum ist sicher.

Vermögensschutz auf ganzer Linie mit dem Fürstentum Liechtenstein

Die Immobilie zu sichern, ist nur eine Komponente beim Vermögensschutz. Auch andere Werte wie Fonds, Aktien, Edelmetalle usw. sollten gesichert werden. Dazu gibt es einen Beitrag auf meiner Website über einen Zugangsweg in das Fürstentum Liechtenstein.

Melden Sie sich bei uns, wir beraten Sie gerne. Wenn Vermögensschutz für Sie relevant ist, haben wir gute Möglichkeiten für Sie.

---

Tragen Sie sich jetzt in unseren Newsletter ein und wir versorgen Sie per E-Mail mit wertvollen und anwendbaren Informationen und Strategien für krisensicheren, nachhaltigen Vermögensaufbau.
Als Dankeschön erhalten Sie den Report:
“WAS IHNEN IHR BANKER VERSCHWEIGT” kostenlos per E-Mail zugesandt.

Bildrechte: Michael Sielmon

Immobilie sichern hat Priorität. Eine eigene Immobilie steht bei den meisten Menschen an der Spitze der Wunschliste. Ein eigenes Haus gewährt Freiheit, Sicherheit, dient dem Vermögensaufbau und ist nicht zuletzt ein Presitgeobjekt. Doch der meistbeschrittene Weg des Eigentumserwerbs, die Finanzierung über Darlehen, ist auch kritisch zu sehen. Deshalb gilt: Immobilie sichern – aber mit Scharfsinn!

Eine eigene Immobilie auf Pump

Zahlreiche Leute verschulden sich für ihren Traum der eigenen vier Wände. Ein solches Immobiliendarlehen bindet den Erwerber in der Regel ein Leben lang. Meist ist die Laufzeit einer solcher Finanzierungen mehrere Jahrzehnte.

Während eines so langen Zeitraums sind Herausforderungen des Lebens solcher Eigenheimrealisierer schwer voraussagbar. Läuft etwas schief, kann die gesamte Existenz des Eigenheimrealisierers zunichtegemacht werden.

Problemstellung: mangelhaftes über Grundbuchzusammenhänge

Für jedes Grundeigentum gibt es ein Grundbuch. Darin werden alle, mit der Immobilie verbundenen rechtlichen Besonderheiten eingetragen.

Für eine Immobilienfinanzierung verlangt der Finanzieungspartner Sicherheiten. Die erste Absicherung für das geldgebende Institut ist dabei die Liegenschaft selbst. Folglich sichert sich die Bank optimal ab.

Struktur des Grundbuchs

Das Grundbuch besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und den Abteilungen 1 bis 3. Jede Seite besitzt eine Rolle. Die Aufschrift oder das Grundbuch Deckblatt beschreibt, welches das zuständige Amtsgericht ist, welchen Grundbuchbezirk und welche Nummer das Blatt hat. Zusätzlich kann es einen Schließungsvermerk und den Umschreibungsvermerk einschließen. Spezielle Grundbücher sind das Wohnungsgrundbuch, Wohnungserbbaugrundbuch, Teileigentumsgrundbuch oder Erbbaugrundbuch.

Das Bestandsverzeichnis des Grundbuchs führt Grundstücke auf. Es enthält Daten des Katasteramtes. Dieses Kataster ist ein amtliches Register, in dem die Grundstücke unter Nummern aufgeführt werden. Die Karten des Katasteramtes werden nach Gemarkungen eingeteilt. Diese Gemarkung wird erneut in einzelne, fortlaufend nummerierte Flure untergliedert. Für jede Flur wird eine Flurkarte geschaffen, in der unter einer speziellen Nummer Grundstücke geführt werden, die Flurstück oder Parzelle genannt werden.

Rechte im Grundbuch

Im Bestandsverzeichnis werden mit dem Grundstück verbundene Rechte / Grunddienstbarkeiten z.B. Kanalleitungsrechte oder Wegerechte eingetragen. Ebenso enthält das Bestandsverzeichnis die Spalten “Bestand”, “Abschreibungen” und “Zuschreibungen”. In der Spalte Bestand wird festgehelten, von welchem Grundbuch das Grundstück übernommen wurde, ob es durch Aufteilung oder Verbindung – Bestandteilzuschreibung oder Vereinigung entstanden ist. In Spalte Abschreibungen wird die Übertragung des Grundstücks oder Grundstücksanteilen in ein anderes Grundbuchblatt festgehalten.

Einträge der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch

In Abteilung 1 werden Eigentumsverhältnisse dokumentiert, bspw. werden hier Eigentümer und die Grundvoraussetzung der Eintragung eingetragen. Basis des Eintrags können Erbfolge, Auflassung oder Zuschlagsbeschluss im Versteigerungsverfahren sein. Der Begriff Auflassung bedeutet die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer zum Übergang des Eigentums. Wegen dieser Eintragung der Auflassung wird ersichtlich, wann ein Eigentumsübergang geschehen ist.

Dokumentationen zu Beschränkungen und Lasten

In Abteilung 2 werden Lasten und Beschränkungen des Grundstücks festgehalten. Eine Ausnahme bildet das Grundpfandrecht. Dieses wird in Abteilung 3 eingetragen. Unter Lasten fallen Umstände wie das Erbbaurecht, Nießbrauch, Vorkaufsrechte oder Reallasten. Beschränkungen umfassen beispielsweise Insolvenz- oder Zwangsversteigerungsvermerke.

Einträge über Grundschulden und Grundpfandrechte

In Abteilung 3 des Grundbuches werden Grundpfandrechte eingetragen. Dazu gehören z. B. auch die Grundschulden, die entstehen, wenn eine Immobilienfinanzierung aufgenommenwird und das Grundeigentum als Sicherheit dient. Neben der Grundschuld vermerkt die Abteilung 3 gleichfalls alles zur Hypothek und Rentenschuld mitsamt der sich auf diese Rechte beziehenden Widersprüche, Vormerkungen und Veränderungen.

Die in den Abteilungen 1 und 2 vermerkten Rechte besitzen eine Rangfolge. Das Recht, welches als erstes eingetragen wurde, steht an erster Rangstelle und geht allen darauf folgenden Rechten vor. Die Rangfolge wird durch das Datum der Eintragung besiegelt, wobei es nicht relevant ist, ob die entsprechende Eintragung in Abteilung 2 oder 3 erfolgt. Ein in Abteilung 2 eingetragenes Recht früheren Datums steht also einem in Abteilung 3 vermerkten Recht späteren Datums vor.

Wertigkeit der Rechte

Es ist faszinierend, wie kommt es, dass sich eine Bank oder Sparkasse bei einer Fremdfinanzierung bei der Sicherung der Immobilie über Grundschulden damit zufriedenstellt, zum Beispiel eine Grundschuld in Abteilung 3 zu vermerken. Der Eigentumseintrag in Abteilung 1 ist für ein Kreditinstitut offensichtlich kein Recht, das den Besicherungsabsichten des Instituts im Wege ist. In der Tat ist die Eintragung des Eigentümers in Abteilung 1 ein wichtiger psychologischer Aspekt, denn der Kunde bekommt dadurch ein gutes Gefühl und die Illusion aufgezeigt, die Liegenschaft gehöre jetzt ihm. Die rechtliche Auswirkung ist eher, dass die vermerkten Grundpfandrechte gegenüber dem in Abteilung 1 festgehaltenen Eigentümer durchsetzbar sind. Daraus kann gefolgert werden, dass es dem der Bank oder Sparkasse gar nicht um die Liegenschaft geht, sondern das verliehene Geld vom Eigentümer einzufordern.

Gewichtung der Einträge in Abteilungen 2 und 3

Das Grundpfandrecht der Bank oder Sparkasse geht allem vor, so lange es in den Abteilungen 2 und 3 keine vorrangigen Rechte gibt. Dementsprechend besteht eine Bank oder Sparkasse auch darauf, Grundpfandrechte an erster Rangstelle eintragen zu lassen. Wenn das nicht ermöglicht wird, wird eine Immobilienfinanzierung vom Institut nicht begleitet.

Vermerk in Abteilung 1 nur Kosmetik?

Wer eine Immobilie hat und als Eigentümer in Abteilung 1 steht, hat dadurch noch lange nicht die Gewissheit, dass diese Immobilie ihm auch für immer gehört. In Zeiten finanzieller Notlagen durch Pflegebedürftigkeit, Krankheit, Unfall oder anderen Umständen mit Liquiditätsengpässen, wird Eines spürbar.Wenn der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen nicht nachkommt, kann ein Institut mithilfe dieser Grundpfandrechte die Verwertung der Immobilie veranlassen. Der Eigentümer kann das nicht abwenden.

Selbst abbezahlte Immobilien sind kein Garant dafür, dass diese dem Eigentümer nicht weggenommen werden. Selbständige etwa, die in der Rechtsform einesEinzelunternehmens oder einer Personengesellschaft arbeiten, haften mit ihrem privaten Vermögen. Geht einmal etwas schief, können Gläubiger zur Durchsetzung ihrer Forderung Pfandrechte im Grundbuch eintragen lassen. Auch in diesem Fall kann dann das Objekt zwangsverwertet werden.

Immobilie sichern mit Hilfe des Grundbuches

Grundeigentum ist so lange in Gefahr, wie der Eigentümer selbst in Abteilung 1 des Grundbuches eingetragen ist. Die Lösung liegt also auf der Hand. Das Objekt müsste an eine Person, Gesellschaft oder Stiftung veräußert oder übertragen werden, die dann als Eigentümer in Abteilung 1 steht.

Simultan kann das Objekt zurückerworben werden, aber nicht direkt, sondern erst in der Zukunft. Das ist realisierbar durch ein Kaufangebot mit einer Kaufoption, die in der Zukunft ausgeübt werden kann.

Diese Vorgehensweise wird im Grundbuch in Abteilung 2 über eine Auflassungsvormerkung mit einer Kaufoption vermerkt. So lange die Kaufoption nicht ausgeübt wird, ist die Immobilie geschützt vor Zugriff.

Mit dem neuen Eigentümer könnte ein Mietvertrag geschlossen werden. Auf diese Weise ist man dann Mieter im eigenen Haus und über die Zahlung des Kaufpreises ist Liquidität vorhanden. Außerdem steht die Auflassungsvormerkung an erster Rangstelle. Damit muss der Begünstigte jedes weitere Recht, was möglicherweise eingetragen werden soll, genehmigen und steht im Rang hintenan. Das Grundbuch ist damit safe, das Objekt geschützt.

Ein Wohnrecht eintragen und die Immobilie sichern

Die Eintragung eines Wohnrechts stellt eine weitere Maßnahme zur Sicherung einer Immobilie dar. Dabei sollte darauf geachtet werden, dass das Wohnrecht lebenslang, nicht übertragbar und nicht widerrufbar ist. Mit der Eintragung eines Wohnrechts wird das Objekt quasi unveräußerlich und total unattraktiv für Gläubiger.

Eine Kombination macht den Unterschied

Die Kombination aus Auflassungsvormerkung mit einer Kaufoption in Verbindung mit einem Wohnrecht ist wie ein Safe für die Liegenschaft. Die Liegenschaft ist als Pfändungsobjekt für eventuelle Gläubiger unbrauchbar. Das Objekt ist sicher.

Vermögensschutz auf ganzer Linie mit dem Fürstentum Liechtenstein

Die Immobilie zu sichern, ist nur eine Komponente beim Vermögensschutz. Auch andere Werte wie Fonds, Aktien, Edelmetalle usw. sollten gesichert werden. Dazu gibt es einen Beitrag auf meiner Website über einen Zugangsweg in das Fürstentum Liechtenstein.

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Bildrechte: Michael Sielmon

Eigenheim schützen hat Priorität. Ein eigenes Haus steht bei Vielen weit oben auf ihrer ToDo-Liste. Ein Eigenheim spendet Sicherheit, Freiheit, dient dem Vermögensaufbau und steigert das soziale Ansehen. Doch der üblichste Weg zum Erwerb eines Eigenheims über Fremdkapital, ist nicht ohne Tücken. Deshalb gilt: Eigenheim schützen – aber mit Grips!

Ein eigenes Haus auf Kredit

Eine Vielzahl Personen verschulden sich für ihren Traum der eigenen vier Wände. Eine solche Finanzierung begleitet den Eigentümer im Regelfall sein gesamtes Berufsleben. Die Laufzeit von Immobilienfinanzierungen liegt in der Regel bei mehreren Jahrzehnten.

Während solchen Zeiträumen sind Herausforderungen im Verlauf des Lebens solcher EigenheimRealisierer so gut wie unmöglich vorhersehbar. Läuft etwas quer, kann die gesamte Existenz des Eigenheimrealisierers zunichtegemacht werden.

Problematik: mangelhaftes Wissen über den Inhalt und die Bedeutung des Grundbuches

Jede Immobilie besitzt ein Grundbuch. Dort werden jegliche, mit der Immobilie im Zusammenhang stehenden Rechte zusammengetragen.

Bei einer Immobilienfinanzierung fordert der Kreditgeber Sicherheiten. Die wichtigste Sicherheit für den Finanzieungspartner ist dabei das Objekt selbst. Damit sichert sich das geldgebende Institut bestmöglich ab.

Struktur des Grundbuchs

Das Grundbuch besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und den Abteilungen 1 bis 3. Jede Seite besitzt ihren Zweck. Die Grundbuch Aufschrift oder das Deckblatt zeigt, welches das zuständige Amtsgericht ist, welchen Grundbuchbezirk und welche Nummer das Blatt hat. Außerdem kann es einen Schließungsvermerk und den Umschreibungsvermerk umfassen. Spezielle Grundbücher sind das Wohnungsgrundbuch, Teileigentumsgrundbuch, Wohnungserbbaugrundbuch oder Erbbaugrundbuch.

Das Bestandsverzeichnis des Grundbuchs führt Grundstücke auf. Es enthält Daten des Katasteramtes. Dieses Kataster ist ein amtliches Register, in dem die Liegenschaften mit Nummern geführt werden. Die Karten des Katasteramtes werden in Gemarkungen eingeteilt. Diese Gemarkung wird erneut in einzelne, fortlaufend nummerierte Flure untergliedert. Für jede Flur wird eine Flurkarte erzeugt, in der unter einer besonderen Nummer Grundstücke geführt werden. Diese wereden Flurstück bzw Parzelle genannt.

Welche Rechte werden im Grundbuch festgehalten?

Im Bestandsverzeichnis werden mit dem Grundstück verbundene Rechte / Grunddienstbarkeiten z.B. Kanalleitungsrechte oder Wegerechte vermerkt. Außerdem enthält das Bestandsverzeichnis die Spalten Abschreibungen, Bestand und Zuschreibungen. In der Spalte Bestand wird vermerkt, aus welchem Grundbuch das Grundstück übernommen wurde, ob es durch Aufteilung oder Verbindung – Bestandteilzuschreibung oder Vereinigung entstanden ist. In der Spalte Abschreibungen wird die Übermittlung des Grundstücks oder Grundstücksanteilen in ein anderes Grundbuchblatt vermerkt.

Eintragungen der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch

In Abteilung 1 werden die Eigentumsverhältnisse eingetragen, z. B. werden an dieser Stelle Eigentümer und die Bedingung der Eintragung dokumentiert. Grundvoraussetzungen des Vermerks können Erbfolge, Auflassung oder Zuschlagsbeschluss im Versteigerungsverfahren sein. Der Begriff Auflassung bedeutet die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer zum Übergang des Eigentums. Angesichts dieser Eintragung der Auflassung kann nachvollzogen werden, zu welcher Zeit ein Eigentumsübergang geschehen ist.

Einträge zu Lasten und Beschränkungen

In Abteilung 2 werden Lasten und Beschränkungen des Grundstücks festgehalten. Eine Ausnahme bildet das Grundpfandrecht. Dieses wird in Abteilung 3 eingetragen. Unter Lasten fallen Umstände wie das Erbbaurecht, Reallasten, Vorkaufsrechte oder Nießbrauch. Beschränkungen umfassen beispielsweise Insolvenz- oder Zwangsversteigerungsvermerke.

Wo stehen Grundschulden und Grundpfandrechte?

In Abteilung 3 des Grundbuches werden Grundpfandrechte eingetragen. Dazu gehören beispielsweise auch die Grundschulden, die entstehen, wenn eine Immobilienfinanzierung aufgenommen und das Grundeigentum als Sicherheit eingetragen wird. Neben der Grundschuld hinterlegt die Abteilung 3 ebenfalls alles zur Hypothek und Rentenschuld eingeschlossen der sich auf diese Rechte beziehenden Vormerkungen, Widersprüche und Veränderungen.

Die in den Abteilungen 1 und 2 hinterlegten Rechte verfügen über eine Rangfolge. Das Recht, welches als erstes eingetragen wurde, steht an erster Rangstelle und geht allen darauf folgenden Rechten vor. Die Rangfolge wird durch das Datum der Eintragung besiegelt, wenngleich es nicht relevant ist, ob der entsprechende Vermerk in den Abteilungen 2 oder 3 erfolgte. Ein in Abteilung 2 festgehaltenes Recht früheren Datums steht also einem in Abteilung 3 festgehaltenen Recht späteren Datums vor.

Welche Rechte sind schwerwiegender?

Es ist bemerkenswert, weswegen sich ein Kreditinstitut bei der Besicherung einer Finanzierung mit der Immobilie über Grundschulden damit einverstanden ist, z. B. eine Grundschuld in Abteilung 3 festzuhalten. Der Eigentumsvermerk in Abteilung 1 scheint für ein Institut offensichtlich kein Recht, das den Besicherungsabsichten des Kreditinstituts im Wege ist. Tatsächlich ist der Vermerk des Eigentümers in Abteilung 1 ein enormer psychologischer Gesichtspunkt, denn der Kunde bekommt auf diese Weise ein gutes Gefühl und die Illusion vermittelt, die Immobilie gehöre nun ihm. Der tatsächliche Effekt ist vielmehr, dass die hinterlegten Grundpfandrechte gegenüber dem in Abteilung 1 vermerkten Eigentümer durchsetzbar sind. Daraus kann geschlossen werden, dass es dem der Bank oder Sparkasse überhaupt nicht um die Liegenschaft geht, sondern darum, das verliehene Geld vom Eigentümer einzufordern.

Gewichtung der Einträge in Abteilungen 2 und 3

Das Grundpfandrecht des Kreditinstituts geht allem vor, so lange es in den Abteilungen 2 und 3 keine vorrangigen Rechte gibt. Deswegen besteht eine Bank oder Sparkasse auch darauf, seine Grundpfandrechte an erster Rangstelle einzutragen. Wenn das nicht möglich ist, wird eine Immobilienfinanzierung von der Bank oder Sparkasse abgelehnt.

Ist der Eintrag in Abteilung 1 nur Show?

Wer eine Immobilie hat und als Eigentümer in Abteilung 1 steht, hat dadurch noch lange nicht die Gewissheit, dass diese Liegenschaft ihm auch für immer gehören wird. In Zeiten finanzieller Problemsituationen durch Pflegebedürftigkeit, Krankheit, Unfall oder anderen Umständen mit Liquiditätsnot, wird Eines unübersehbar.Wenn es dem Darlehensnehmer unmöglich ist, seinen Verpflichtungen gegenüber seinem Geldgeber nachzukommen, darf der Geldgeber mithilfe dieser Grundpfandrechte die Verwertung der Immobilie veranlassen. Der Eigentümer kann das nicht verhindern.

Selbst abbezahlte Immobilien sind kein Garant dafür, dass diese dem Eigentümer nicht weggenommen werden. Selbständige beispielsweise, welche als Einzelunternehmen oder in einer Personengesellschaft arbeiten, haften mit ihrem Privatvermögen. Geht einmal etwas quer, können Gläubiger zur Durchsetzung ihrer Forderung Pfandrechte im Grundbuch eintragen lassen. Auch an diesem Punkt kann dann die Immobilie zwangsverwertet werden.

Eigenheim schützen mit Hilfe des Grundbuches

Eine Immobilie ist so lange in Gefahr, wie der Eigentümer selbst in Abteilung 1 des Grundbuches steht. Die Lösung liegt also auf der Hand. Die Immobilie könnte an eine unantastbare Person, Gesellschaft oder Stiftung verkauft oder übertragen werden, die dann als Eigentümer in Abteilung 1 eingetragen wird.

Simultan kann die Immobilie zurückgekauft werden, allerdings nicht gleich, stattdessen erst in der Zukunft. Das ist möglich durch ein Kaufangebot mit einer Kaufoption, die in der Zukunft ausgeübt werden kann.

Diese Vorgehensweise wird im Grundbuch in Abteilung 2 über eine Auflassungsvormerkung mit einer Kaufoption vermerkt. Falls die Kaufoption nicht ausgeübt wird, ist das Objekt sicher vor dem unerwünschten Zugriff Dritter.

Mit dem neuen Eigentümer kann ein Mietvertrag geschlossen werden. Auf diese Weise ist man dann Mieter im eigenen Heim und durch die Zahlung des Kaufpreises ist Kapital vorhanden. Noch dazu steht die Auflassungsvormerkung an erster Rangstelle. Hierdurch muss der Begünstigte jedes zusätzliche Recht, was vielleicht eingetragen werden soll, genehmigen und steht im Rang nach. Das Grundbuch ist damit safe, das Grundeigentum geschützt.

Ein Wohnrecht eintragen und die Eigenheim schützen

Die Eintragung eines Wohnrechts ist eine zusätzliche Maßnahme zur Sicherung einer Immobilie. Dabei sollte darauf geachtet werden, dass das Wohnrecht lebenslang, nicht übertragbar und nicht widerrufbar ist. Mit der Eintragung eines Wohnrechts wird die Immobilie quasi unverkäuflich und absolut unattraktiv für Gläubiger.

Eine Kombination macht den Unterschied

Eine Auflassungsvormerkung mit einer Kaufoption in Verbindung mit einem Wohnrecht ist wie ein Safe für das Grundeigentum. Das Grundeigentum ist als Pfändungsobjekt für potentielle Gläubiger unbrauchbar. Das Grundeigentum ist gesichert.

Vermögensschutz auf ganzer Linie mit dem Fürstentum Liechtenstein

Die Immobilie zu sichern, ist nur eine Komponente beim Vermögensschutz. Auch andere Werte wie Fonds, Aktien, Edelmetalle usw. sollten gesichert werden. Dazu gibt es einen Beitrag auf meiner Website über einen Zugangsweg in das Fürstentum Liechtenstein.

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Bildrechte: Michael Sielmon