Eigene Immobilie sichern vor Zugriff von Dritten
Eigene Immobilie sichern ist relevant. Ein eigenes Haus steht bei Vielen weit oben auf ihrer Wunschliste. Die eigenen vier Wände spenden Sicherheit, Freiheit, vollzieht Vermögensaufbau und ist natürlich auch Balsam für das eigene Ego. Doch der häufigste Weg zum Erwerb einer eigenen Immobilie, die Finanzierung über Darlehen, ist alles andere als sicher. Deshalb gilt: eigene Immobilie sichern – aber mit Köpfchen!
Ein Eigenheim auf Pump
Vielerlei Menschen verschulden sich für ihren Traum einer eigenen Immobilie. Eine Immobilienfinanzierung bindet den Eigentümer in der Regel sein gesamtes Berufsleben. Oft zieht sich ein Immobiliendarlehen über mehrere Jahrzehnte.
Während dieser langen Zeit sind Besonderheiten des Lebens der erwerber schwer vorhersagbar. Geht plötzlich etwas krumm, kann die gesamte Existenz des Eigenheimrealisierers gefährden.
Problematik: Grundbuchwissen
Für jedes Grundeigentum gibt es ein Grundbuch. Darin werden jegliche, mit dem Grundeigentum im Zusammenhang stehenden Rechte eingetragen.
Für eine Eigenheimfinanzierung fordert der Darlehensgeber Sicherheiten. Die wichtigste Absicherung für das geldgebende Institut ist dabei das Objekt selbst. Somit sichert sich das geldgebende Institut optimal ab.
Struktur des Grundbuchs
Das Grundbuch besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und den Abteilungen 1 bis 3. Jede Seite besitzt ihre Funktion. Die Grundbuch Aufschrift oder das Deckblatt gibt darüber Auskunft, welches das zuständige Amtsgericht ist, welchen Grundbuchbezirk und welche Nummer das Blatt hat. Weiterhin kann es einen Schließungsvermerk und den Umschreibungsvermerk umfassen. Besondere Grundbücher sind das Teileigentumsgrundbuch, Erbbaugrundbuch, Wohnungserbbaugrundbuch oder Wohnungsgrundbuch.
Das Bestandsverzeichnis des Grundbuchs führt Grundstücke auf. Es enthält Daten des Katasteramtes. Dieses Kataster ist ein amtliches Register, in dem Liegenschaften unter Nummern aufgeführt sind. Die Karten des Katasteramtes werden in Gemarkungen eingeteilt. Diese Gemarkung wird wiederum in einzelne, fortlaufend nummerierte Flure eingeteilt. Für jede Flur wird eine Flurkarte geschaffen, in der unter einer besonderen Nummer Grundstücke geführt werden. Diese wereden Flurstück bzw Parzelle genannt.
Welche Rechte werden im Grundbuch festgehalten?
Im Bestandsverzeichnis können mit dem Grundstück verbundene Rechte / Grunddienstbarkeiten z.B. Kanalleitungsrechte oder Wegerechte vermerkt werden. Ebenso enthält das Bestandsverzeichnis die Spalten “Bestand”, “Abschreibungen” und “Zuschreibungen”. In Spalte Bestand wird vermerkt, von welchem Grundbuch das Grundstück übernommen wurde, ob es über Aufteilung oder Verbindung – Bestandteilzuschreibung oder Vereinigung entstanden ist. In Spalte Abschreibungen wird der Transfer des Grundstücks oder Grundstücksanteilen in ein anderes Grundbuchblatt vermerkt.
Dokumentation der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch
In Abteilung 1 werden Eigentumsverhältnisse vermerkt, beispielsweise werden hier Eigentümer und die Grundlage der Eintragung dokumentiert. Vorbedingungen der Dokumentation können Auflassung, Erbfolge oder Zuschlagsbeschluss bei einem Versteigerungsverfahren sein. Der Begriff Auflassung beschreibt dabei die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Übergang des Eigentums. Wegen der Eintragung der Auflassung ist ersichtlich, zu welchem Zeitpunkt ein Eigentumswechsel stattgefunden hat.
Dokumentationen über Lasten und Beschränkungen
In Abteilung 2 werden Lasten und Beschränkungen des Grundstücks eingetragen, mit Ausnahme des Grundpfandrechts, die in Abteilung 3 eingetragen werden. Unter Lasten fallen Umstände wie Nießbrauch, Vorkaufsrechte, Reallasten oder das Erbbaurecht. Beschränkungen umfassen beispielsweise Insolvenz- oder Zwangsversteigerungsvermerke.
Wo stehen Grundschulden und Grundpfandrechte?
Grundpfandrechte findet man in Abteilung 3 des Grundbuches. Dazu gehören z. B. auch die Grundschulden, die zustandekommen, wenn eine Baufinanzierung aufgenommen und das Objekt als Sicherheit eingetragen wird. Anliegend der Grundschuld vermerkt die Abteilung 3 ebenso alles zur Hypothek und Rentenschuld eingeschlossen der sich auf diese Rechte beziehenden Veränderungen, Vormerkungen und Widersprüche.
Die in den Abteilungen 1 und 2 vermerkten Rechte verfügen über eine Rangfolge. Das ersteingetragene Recht steht an erster Rangstelle und geht sämtlichen darauf folgenden Rechten vor. Die Rangfolge wird durch das Datum der Eintragung festgelegt, wenngleich es nicht wichtig ist, ob die entsprechende Eintragung in Abteilung 2 oder 3 erfolgt. Ein in Abteilung 2 festgehaltenes Recht früheren Datums steht also einem in Abteilung 3 festgehaltenen Recht späteren Datums vor.
Welche Rechte sind schwerwiegender?
Es ist spannend, wie kommt es, dass sich eine Bank oder Sparkasse bei einer Fremdfinanzierung bei der Sicherung der Immobilie anhand von Grundschulden damit zufriedenstellt, zum Beispiel eine Grundschuld in Abteilung 3 einzutragen. Der Eigentumsvermerk in Abteilung 1 scheint für eine Bank oder Sparkasse offensichtlich kein Recht, welches den Besicherungsabsichten des Instituts im Wege steht. Praktisch ist die Eintragung des Eigentümers in Abteilung 1 ein wichtiger psychologischer Faktor, denn der Kunde bekommt damit ein gutes Gefühl und die Illusion aufgezeigt, die Immobilie gehöre bereits ihm. Der tatsächliche Effekt ist eher, dass die eingetragenen Grundpfandrechte gegenüber dem in Abteilung 1 vermerkten Eigentümer durchsetzbar sind. Daraus kann abgeleitet werden, dass es dem der Bank oder Sparkasse überhaupt nicht um die Immobilie geht, sondern darum, das verliehene Geld vom Eigentümer einzufordern.
Einträge in Abteilungen 2 und 3 wiegen schwerer
Das Grundpfandrecht der Bank oder Sparkasse geht allem vor, so lange es keine vorrangigen Rechte in den Abteilungen 2 und 3 gibt. Aus diesem Grund pocht ein Institut auch darauf, die Grundpfandrechte an erster Rangstelle eintragen zu lassen. Wenn das nicht ermöglicht wird, wird eine Immobilienfinanzierung von der Bank oder Sparkasse nicht begleitet.
Vermerk in Abteilung 1 nur Show?
Immobilienbesitzer mit einem Eintrag in Abteilung 1 haben noch lange nicht die Gewissheit, dass diese Liegenschaft ihm auch für immer gehört. In Zeiten finanzieller Zwangslagen durch Unfall, Krankheit, Pflegebedürftigkeit oder anderen Umständen mit Liquiditätsengpässen, wird Eines unübersehbar.Wenn es dem Darlehensnehmer unmöglich ist, seinen Verpflichtungen gegenüber seinem Geldgeber nachzukommen, darf der Geldgeber von seinen Grundpfandrechten Gebrauch machen und die Verwertung der Immobilie anstreben. Der Eigentümer kann das nicht verhindern.
Jedoch auch abbezahlte Immobilien sind kein Garant dafür, dass diese dem Eigentümer nicht weggenommen werden. Selbständige etwa, die in der Rechtsform einesEinzelunternehmens oder einer Personengesellschaft arbeiten, haften mit ihrem Privatvermögen. Geht einmal etwas schief, dürfen Gläubiger zur Durchsetzung ihrer Forderung Pfandrechte im Grundbuch eintragen lassen. Auch in diesem Fall könnte dann das Objekt zwangsverwertet werden.
Eigene Immobilie sichern mit Hilfe des Grundbuches
Eine Liegenschaft ist so lange in Gefahr, wie der Eigentümer selbst in Abteilung 1 des Grundbuches eingetragen ist. Die Lösung liegt also auf der Hand. Die Liegenschaft müsste an eine unantastbare Person, Gesellschaft oder Stiftung verkauft werden, die dann als Eigentümer in Abteilung 1 steht.
Parallel kann das Objekt zurückerworben werden, jedoch nicht direkt, stattdessen erst in der Zukunft. Das ist erreichbar durch ein Kaufangebot mit einer Kaufoption, welche in der Zukunft ausgeübt werden kann.
Diese Vorgehensweise wird im Grundbuch in Abteilung 2 über eine Auflassungsvormerkung mit einer Kaufoption eingetragen. Falls die Kaufoption nicht ausgeübt wird, ist die Liegenschaft geschützt vor dem unerwünschten Zugriff Dritter.
Mit dem neuen Eigentümer könnte ein Mietvertrag geschlossen werden. Auf diese Weise ist man dann Mieter im eigenen Haus und über die Zahlung des Kaufpreises ist Liquidität vorhanden. Außerdem steht die Auflassungsvormerkung an erster Rangstelle. Hierdurch muss der Begünstigte jedes zusätzliche Recht, was eventuell eingetragen werden soll, genehmigen und steht im Rang nach. Das Grundbuch ist damit gesichert, die Immobilie geschützt.
Ein Wohnrecht vermerken und die eigene Immobilie sichern
Die Eintragung eines Wohnrechts stellt eine weitere Maßnahme zur Sicherung einer Immobilie dar. Das Wohnrecht sollte dabei lebenslang, nicht übertragbar und nicht widerrufbar sein. Mit der Eintragung eines Wohnrechts wird das Objekt quasi unverkäuflich und unattraktiv für Gläubiger.
Eine Kombination ergibt Sinn
Die Verknüpfung aus Auflassungsvormerkung mit einer Kaufoption in Verbindung mit einem Wohnrecht ist wie ein Safe für das Objekt. Die Liegenschaft ist als Pfändungsobjekt für eventuelle Gläubiger unbrauchbar. Das Grundeigentum ist sicher.
Vermögensschutz auf ganzer Linie mit dem Fürstentum Liechtenstein
Die Immobilie zu sichern, ist nur eine Komponente beim Vermögensschutz. Auch andere Werte wie Fonds, Aktien, Edelmetalle usw. sollten gesichert werden. Dazu gibt es einen Beitrag auf meiner Website über einen Zugangsweg in das Fürstentum Liechtenstein.
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