Eigenheim sichern ist zentral. Ein eigenes Haus steht bei den meisten Menschen ganz oben auf der Wunschliste. Ein Eigenheim bietet Freiheit, Sicherheit, verhilft zum Vermögensaufbau und ist natürlich auch Balsam für das eigene Ego. Doch der häufigste Weg zum Erwerb einer eigenen Immobilie, die Finanzierung über Darlehen, ist gar nicht so sicher. Deshalb gilt: Eigenheim sichern – aber mit Grips!
Eine eigene Immobilie auf Pump
Etliche Leute verschulden sich für ihren Traum eines eigenen Zuhauses. Ein Immobiliendarlehen begleitet den Besitzer im Regelfall sein gesamtes Berufsleben. Die Laufzeit von Immobilienfinanzierungen liegt in der Regel bei mehreren Jahrzehnten.
Während so einer langen Zeitspanne sind mögliche Probleme im Laufe des Lebens solcher erwerber selten vorhersagbar. Geht etwas quer, kann die gesamte Existenz des Eigenheimrealisierers gefährden.
Problemstellung: fehlendes über Grundbuchzusammenhänge
Jede Immobilie besitzt ein Grundbuch. Dort werden jedwede, mit der Immobilie verbundenen Rechte zusammengetragen.
Bei einer Eigenheimfinanzierung verlangt die Bank Sicherheiten. Die unmittelbarste Sicherheit für das geldgebende Institut ist dabei das Objekt selbst. Folglich sichert der Darlehensgeber die Forderung optimal ab.
Struktur des Grundbuchs
Das Grundbuch besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und den Abteilungen 1 bis 3. Jede Seite hat ihren Zweck. Die Grundbuch Aufschrift oder das Grundbuch Deckblatt benennt das zuständige Amtsgericht, zeigt, welchen Grundbuchbezirk und welche Nummer das Blatt hat. Darüber hinaus kann es einen Schließungsvermerk und den Umschreibungsvermerk umfassen. Besondere Grundbücher sind das Wohnungserbbaugrundbuch, Erbbaugrundbuch, Wohnungsgrundbuch oder Teileigentumsgrundbuch.
Das Bestandsverzeichnis des Grundbuchs führt Grundstücke auf. Es enthält Angaben des Katasteramtes. Dieses Kataster ist ein amtliches Verzeichnis, in dem Liegenschaften mit Nummern geführt sind. Die Karten des Katasteramtes werden nach Gemarkungen eingeteilt. Diese Gemarkung wird nochmals in einzelne, fortlaufend nummerierte Flure eingeteilt. Für jede Flur wird eine Flurkarte erstellt, in der unter einer besonderen Nummer Grundstücke geführt werden, die Flurstück oder Parzelle genannt werden.
Welche Rechte werden im Grundbuch dokumentiert?
Im Bestandsverzeichnis werden mit dem Grundstück verbundene Rechte / Grunddienstbarkeiten z.B. Kanalleitungsrechte oder Wegerechte eingetragen. Des Weiteren enthält das Bestandsverzeichnis die Spalten “Bestand”, “Zuschreibungen” und “Abschreibungen”. In Spalte Bestand wird vermerkt, aus welchem Grundbuch das Grundstück übernommen wurde, ob es über Aufteilung oder Verbindung – Bestandteilzuschreibung oder Vereinigung entstanden ist. In der Spalte Abschreibungen wird der Transfer des Grundstücks oder eines Teiles des Grundstückes in ein anderes Grundbuchblatt vermerkt.
Vermerke der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch
In Abteilung 1 werden Eigentumsverhältnisse eingetragen, beispielsweise werden hier Eigentümer und die Grundlage der Eintragung festgehalten. Vorbedingungen des Eintrags können Erbfolge, Auflassung oder ein Zuschlagsbeschluss im Versteigerungsverfahren sein. Der Begriff Auflassung heißt die Einigung zwischen den Parteien bei einem Verkauf zum Übergang des Eigentums. Aufgrund dieser Eintragung der Auflassung ist ersichtlich, zu welchem Zeitpunkt ein Eigentumsübergang stattgefunden hat.
Vermerke über Beschränkungen und Lasten
In Abteilung 2 werden Lasten und Beschränkungen des Grundstücks vermerkt, mit Ausnahme des Grundpfandrechts, die in Abteilung 3 eingetragen werden. Unter Lasten fallen Umstände wie das Erbbaurecht, Vorkaufsrechte, Reallasten oder Nießbrauch. Beschränkungen umfassen beispielsweise Insolvenz- oder Zwangsversteigerungsvermerke.
Wo stehen Grundpfandrechte und Grundschulden?
Grundpfandrechte werden in Abteilung 3 des Grundbuches eingetragen. Darunter fallen bspw. auch die Grundschulden, die entstehen, wenn eine Baufinanzierung aufgenommenwird und die Liegenschaft als Sicherheit dient. Neben der Grundschuld notiert die Abteilung 3 gleichfalls alles zur Hypothek und Rentenschuld inklusive der sich auf diese Rechte beziehenden Veränderungen, Vormerkungen und Widersprüche.
Die in den Abteilungen 1 und 2 festgehaltenen Rechte verfügen über eine Rangfolge. Das ersteingetragene Recht steht an erster Rangstelle und geht sämtlichen darauf folgenden Rechten vor. Die Rangfolge wird durch das Datum der Eintragung festgelegt, wenngleich es nicht wichtig ist, ob der entsprechende Eintrag in den Abteilungen 2 oder 3 erfolgte. Ein in Abteilung 2 eingetragenes Recht früheren Datums steht also einem in Abteilung 3 vermerkten Recht späteren Datums vor.
Welche Rechte wiegen schwerer?
Es darf hinterfragt werden, wie kommt es, dass sich eine Bank oder Sparkasse bei einer Fremdfinanzierung bei der Sicherung der Immobilie anhand von Grundschulden damit einverstanden ist, zum Beispiel eine Grundschuld in Abteilung 3 festzuhalten. Der Eigentumsvermerk in Abteilung 1 scheint für ein Institut offensichtlich kein Recht, was den Besicherungsabsichten der Bank oder Sparkasse im Wege steht. Tatsächlich ist der Vermerk des Eigentümers in Abteilung 1 ein enormer psychologischer Faktor, denn der Käufer bekommt hierdurch ein gutes Gefühl und die Illusion aufgezeigt, die Liegenschaft gehöre jetzt ihm. Der rechtliche Effekt ist vielmehr, dass die festgehaltenen Grundpfandrechte gegenüber dem in Abteilung 1 hinterlegten Eigentümer durchsetzbar sind. Daraus kann geschlossen werden, dass es dem dem Kreditinstitut gar nicht um die Immobilie geht, sondern darum, das verliehene Geld gegenüber dem Eigentümer einzufordern.
Einträge in Abteilungen 2 und 3 wiegen schwerer
Das Grundpfandrecht des Kreditinstituts geht allem vor, so lange es keine vorrangigen Rechte in den Abteilungen 2 und 3 gibt. Daher besteht eine Bank oder Sparkasse auch darauf, seine Grundpfandrechte an erster Rangstelle eintragen zu lassen. Wenn das nicht möglich ist, wird eine Immobilienfinanzierung vom Institut abgelehnt.
Vermerk in Abteilung 1 nur Kosmetik?
Wer eine Immobilie hat und als Eigentümer in Abteilung 1 steht, hat dadurch noch lange nicht die Gewissheit, dass diese Immobilie ihm auch für immer gehört. In Phasen finanzieller Problemsituationen durch Krankheit, Unfall, Pflegebedürftigkeit oder anderen Umständen mit Liquiditätsnöten, wird Eines klar.Wenn der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen nicht nachkommen kann, kann der Geldgeber von seinen Grundpfandrechten Gebrauch machen und die Verwertung der Immobilie anstreben. Der Eigentümer kann das nicht abwenden.
Aber auch abbezahlte Immobilien sind kein Garant dafür, dass selbige dem Eigentümer nicht weggenommen werden. Selbständige bspw., welche als Einzelunternehmen oder in einer Personengesellschaft schaffen, haften mit ihrem Privatvermögen. Geht einmal etwas krumm, können sich die Gläubiger zur Durchsetzung ihrer Forderung mit Pfandrechten im Grundbuch eintragen lassen. Auch zu dieser Gelegenheit kann dann das Objekt zwangsverwertet werden.
Eigenheim sichern mit Hilfe des Grundbuches
Eine Liegenschaft ist so lange in Gefahr, wie der Eigentümer selbst in Abteilung 1 des Grundbuches eingetragen ist. Die Lösung ist damit naheliegend. Das Grundeigentum müsste an eine unantastbare Person, Gesellschaft oder Stiftung verkauft werden, die dann als Eigentümer in Abteilung 1 eingetragen wird.
Zeitgleich kann das Grundeigentum zurückerworben werden, allerdings nicht direkt, sondern erst in der Zukunft. Das ist realisierbar durch ein Kaufangebot mit einer Kaufoption, welche in der Zukunft ausgeübt werden kann.
Diese Vorgehensweise wird im Grundbuch in Abteilung 2 über eine Auflassungsvormerkung mit einer Kaufoption dokumentiert. So lange die Kaufoption nicht ausgeübt wird, ist das Grundeigentum geschützt vor Zugriff.
Mit dem neuen Eigentümer kann ein Mietvertrag geschlossen werden. So ist man dann Mieter im eigenen Haus und durch die Zahlung des Kaufpreises ist Liquidität vorhanden. Darüber hinaus steht die Auflassungsvormerkung an erster Rangstelle. Damit muss der Begünstigte jedes andere Recht, welches möglicherweise eingetragen werden soll, genehmigen und steht im Rang dahinter. Das Grundbuch ist damit gesichert, das Grundeigentum geschützt.
Ein Wohnrecht vermerken und die Eigenheim sichern
Die Eintragung eines Wohnrechts stellt eine weitere Maßnahme zur Sicherung einer Immobilie dar. Das Wohnrecht sollte dabei lebenslang, nicht übertragbar und nicht widerrufbar sein. Mit der Eintragung eines Wohnrechts wird das Grundeigentum quasi unveräußerlich und unattraktiv für Gläubiger.
Kombination ergibt Sinn
Die Komposition aus Auflassungsvormerkung mit einer Kaufoption in Verbindung mit einem Wohnrecht ist wie ein Safe für die Immobilie. Die Liegenschaft ist als Pfändungsobjekt für mögliche Gläubiger unbrauchbar. Die Liegenschaft ist gesichert.
Vermögensschutz auf ganzer Linie mit dem Fürstentum Liechtenstein
Die Immobilie zu sichern, ist nur eine Komponente beim Vermögensschutz. Auch andere Werte wie Fonds, Aktien, Edelmetalle usw. sollten gesichert werden. Dazu gibt es einen Beitrag auf meiner Website über einen Zugangsweg in das Fürstentum Liechtenstein.
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